La Location Meublée Non Professionnelle (ou LMNP) est un régime fiscal qui permet à des contribuables d’investir dans l’immobilier locatif tout en bénéficiant d’un régime fiscal plus avantageux. Si vous cherchez à optimiser votre investissement immobilier locatif, le LMNP est fait pour vous ! Découvrez dans la suite de cet article tout ce qu’il faut savoir sur la location meublée non-professionnelle.
LMNP : définition
Comme expliqué en introduction, LMNP signifie Loueur Meublé Non Professionnel. Cet investissement est particulièrement intéressant puisqu’il permet de bénéficier d’une importante réduction d’impôts, grâce à un dispositif fiscal avantageux. En choisissant le régime LMNP, les revenus tirés de vos investissements seront à déclarer comme revenus complémentaires lors de votre déclaration d’imposition.
Ce qu’il faut savoirs sur le LMNP :
Quelles sont les conditions pour se déclarer LMNP ?
La condition principale pour qu’un logement soit sous le régime LMNP, est qu’il soit destiné à l’habitation et qu’il soit loué en meublé. Les équipements doivent suivre une liste d’éléments obligatoires de mobilier à fournir. Pour bénéficier du statut de LMNP, il est nécessaire de remplir au moins l’un des deux conditions suivantes :
- Vos recettes générées par la location ne doivent pas excéder 23 000€ par an
- Le montant des loyers ne doivent pas représenter plus de 50% des revenus du foyer
Si l’une d’entre elle n’est pas remplie, alors le statut passera en LMP, Loueur Meublé Professionnel (dont les règles applicables sont différentes du LMNP). Par ailleurs, bien que l’activité ne soit pas professionnelle, il est nécessaire d’effectuer différentes démarches et formalités, telles que déclarer le début de l’activité en loueur meublé afin d’obtenir un numéro SIRET. Cette identification vous sera demandée par le centre des impôts lors de déclaration de revenus.
Avantages et inconvénients
Les avantages du LMNP
Le premier avantage du régime fiscal LMNP est de louer un logement meublé, dont le loyer sera un peu plus cher qu’un logement non meublé. Mais c’est au niveau fiscal que l’on trouve le véritable avantage. En effet, une location meublée est imposée en tant que BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et non pas sur les revenus fonciers. Par ailleurs, il est possible de réaliser d’autres déductions, en fonction de votre régime d’imposition.
Sous le régime forfaitaire, seule la moitié de vos loyers sera taxée. Sous le régime réel, et si vous dépassez 70 000€ de recettes locatives, des charges et amortissements pourront être déduits de vos recettes. Cela réduit, voire annule l’imposition sur les revenus de votre bien immobilier. Les amortissements non déduits sont reportables sur les années suivantes sans limitation dans le temps.
L’autre grand avantage du LMNP réside dans le calcul de la plus-value. Ce dernier permet de conserver les règles applicables aux plus-values immobiliers réalisées par les particuliers.
Les inconvénients du LMNP
Une LMNP à le désavantage d’être un type de logement plus sujet à des baux de courte durée et à un important turn-over. Les délais de préavis de départ sont aussi plus courts, avec 1 mois seulement, contre 3 mois pour un logement non-meublé (hors zone tendue). Forcément, qui dit logement meublé, dit achat de nombreux équipements. Plus votre appartement possède de meubles, plus il a de chance d’être loué. Cependant, cela implique aussi plus d’usure et de devoir changer ou réparer les équipements endommagés. Cela nécessite plus de frais. Par ailleurs, la déclaration est plus compliquée que pour un non-meublé. Il est souvent conseillé de se faire aider par un expert-comptable. L’option réelle impose de faire un compte de résultat et bilan d’actifs avec des amortissement par composantes, des notions complexes sources d’erreurs potentielles.
Fiscalité investissement locatif : comment bien déclarer ses revenus
Comme nous avons pu le voir ci-dessus, la fiscalité d’une LMNP est très intéressante. Vous avez la possibilité de choisir le régime réel dès le début de votre activité, ou de le faire en cours. Ce régime permet de déduire un certain nombre de charges ainsi que vos amortissements. L’amortissement est une notion comptable (il ne s’agit pas de flux financiers réels). Elle permet de lisser l’impact d’un investissement ou d’une dépréciation de la valeur d’un actif sur plusieurs années.
Deux types de dépenses sont à prendre en considération :
- Les dépenses réelles déductible de l’année civile (intérêts d’emprunt, assurance emprunteur, frais d’agence pour l’achat et frais de notaire si vous décidez de ne pas les amortir, frais de gestion locative, primes d’assurance habitation, primes d’assurance loyer impayé, remplacement de petit électroménager, taxe foncière, CFR et charges courantes de copropriété).
- Les dépenses réelles amortissables sur plusieurs années (travaux, mobilier, frais d’agence et de notaire)
La spécificité principale du régime réel est de pouvoir amortir votre actif en plus d’amortir les dépenses suscitées. Cet amortissement correspond à une dépréciation comptable qui va s’imputer sur les loyers comme dépense « fictive » chaque année (fictive car n’entrainant aucun décaissement).
L’amortissement de votre bien doit répondre à des règles comptables bien précises, notamment sur la décomposition de l’actif immobilier. En effet, chacune des composantes a une durée d’amortissement propre (structure sur 80 ans, toiture sur 25 ans, installations électriques sur 25 ans, agencements intérieurs sur 15 ans etc…).
Pour le régime forfaitaire ou micro BIC, l’imposition est réalisée sur la moitié des recettes locatives. Cependant, les revenus locatifs ne peuvent pas dépasser les 70 000€.
Le calcul de la plus-value
En comptabilité d’entreprise classique, quand un actif est vendu, la plus-value servant de base à l’imposition est calculée en faisant la différence entre le prix de vente et le prix d’achat du bien amorti. Dans le cadre du LMNP, le propriétaire conserve le régime d’imposition de la plus-value applicable aux particuliers.
Les amortissements dont a profité le loueur en meublée non professionnel ne viennent donc pas majorer le montant de la plus-value immobilière taxable.
Nos conseils pour se lancer dans du LMNP
Comme nous l’avons vu, le LMNP est donc un investissement très intéressant, mais qui ne convient pas forcément à tous. Le régime du déficit foncier peut être intéressant si vous avez de gros travaux à réaliser. Ce dernier permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur tous les revenus cumulés. Par ailleurs, quel que soit le régime que vous choisissez, vous pourrez toujours en changer, même si les périodes d’engagement ne sont pas terminées.
Quoi qu’il en soit, au moment de choisir le bien dans lequel vous souhaitez investir, il est nécessaire de ne pas oublier les fondamentaux de la location d’un logement. Faites bien attention à la situation du bien et de ne pas investir dans un logement surévalué. Faites aussi attention à l’analyse du potentiel locatif ainsi qu’à la liquidité et aux perspectives de revalorisation de votre bien. Pour vous aider à réaliser vos déclarations fiscales, il est conseillé de vous tourner vers un spécialiste du domaine, comme un expert-comptable. Il pourra vous aider à choisir le meilleur statut fiscal, en fonction de votre bien et de votre situation.
