La mise en location est une étape indispensable d’un investissement locatif, il y a quelques spécificités à connaître. On fait le point ensemble.
Bien fixer le montant du loyer
Vous devez définir le montant du loyer en fonction du marché locatif et de la qualité du bien. En tant qu’investisseur, on est souvent tentés de mettre un loyer élevé pour maximiser la rentabilité de son investissement immobilier mais si le locataire prend votre bien juste parce qu’il n’a pas le choix, il voudra certainement partir le plus vite possible.
N’oubliez pas que le turn over des locataires a un coût qui impacte directement la rentabilité locative. A contrario, si vous fixez un loyer trop bas, vous prenez le risque d’attirer les mauvais locataires. Vous allez devoir trouver un équilibre en fixant un loyer ni trop haut, ni trop bas par rapport à la moyenne du marché.
Créer une annonce immobilière attractive
Il existe plusieurs sites internet susceptibles de diffuser votre annonce : Seloger, PAP, Leboncoin… Vous devez identifier la bonne plateforme pour votre bien afin d’augmenter la visibilité auprès des locataires que vous ciblez. Par exemple, pour une colocation, vous devez choisir des sites dédiés à la location de chambre.
Pour que les annonces soient les plus attractives possibles et pour attirer les locataires potentiels, vous devez choisir de belles photos. La photo est souvent négligée pourtant c’est le premier élément visible, elle doit donner envie de cliquer.
Dans vos annonces, vous devez aussi faire apparaître toutes les informations importantes relatives à votre bien comme le quartier, l’étage, les transports aux alentours, la présence d’une cave, parking, ou balcon ainsi que le loyer et les charges locatives. En mettant des informations pertinentes, vous donnez la possibilité aux candidats de se projeter avant même de visiter votre investissement immobilier.
Préparer les visites
Les visites prennent du temps et exigent que vous gériez correctement votre emploi du temps surtout si votre bien immobilier se situe loin de chez vous.
Lors des visites, montrez les équipements, les avantages de votre bien et répondez à toutes les questions des candidats. Vous avez le choix entre réaliser des visites individuelles ou collectives, suivant le nombre de candidatures. Vous avez également la possibilité de mettre en place des visites virtuelles, elles permettent aux candidats de voir le logement sans avoir à se déplacer.
Trouver le bon locataire
Après les visites, vous allez recevoir les candidatures des personnes intéressées. La sélection des candidats doit être effectuée avec soin et suppose l’étude de plusieurs dossiers, la vérification des documents pour s’assurer notamment que ce ne sont pas des faux. Vous allez devoir étudier et comparer les dossiers afin de vérifier la solvabilité des futurs locataires. C’est seulement de cette manière que vous pourrez trouver les meilleurs candidats pour votre logement.
L’entrée des locataires
Une fois le bon locataire sélectionné, vous devez vérifier plusieurs choses : Est-ce que le locataire a assuré le logement ? Est-ce qu’il a bien versé le dépôt de garantie et le premier loyer ?
Avant de donner les clés au locataire pour qu’il puisse s’installer, il faut rédiger un contrat de bail. Il sert à protéger le propriétaire et le locataire. Vous ne pouvez y inscrire les clauses que vous souhaitez, vous devez suivre la réglementation.
Après cela, vous devez faire un état des lieux et éventuellement un inventaire du mobilier en cas de location meublée. Cette étape est essentielle, il vous permettra de vérifier l’état du bien, des équipements lors de l’entrée du locataire et d’effectuer une comparaison lors de sa sortie. Vous devez bien vérifier l’état de l’appartement ainsi que des équipements. Prenez des photos, cela vous servira de preuves en cas de dégradations. Ainsi, en cas de dommage, vous pourrez effectuer un recours envers les locataires et leur facturer la dégradation.
Comment se protéger des impayés quand on est propriétaire ?
Demander un garant
Vous pouvez demander à votre locataire un ou plusieurs garants qui vont se porter caution en cas d’impayé.
Garantie visale
C’est une caution gratuite proposée au locataire par Action Logement, elle peut assurer jusqu’à 36 mois de loyers impayés. L’avantage est que cela ne coûte rien au propriétaire. Attention, si vous demandez la garantie visale, vous ne pouvez pas demander de garant.
La Garantie des Loyers Impayés (GLI)
Elle coûte entre 2 et 3% des sommes facturées aux locataires. Elle prend aussi en charge jusqu’à 2 ans d’impayés, les frais juridiques et les dégradations. La GLI permet surtout de garantir un formalisme dans la sélection des locataires. En effet, des professionnels vérifient chaque dossier et ne retiennent que les meilleurs.
Vous l’aurez compris, mettre en location un bien immobilier n’est pas si simple. Cela demande du temps, de la disponibilité et une bonne organisation. Les propriétaires bailleurs ne doivent pas commettre d’erreurs sinon ils prennent le risque d’avoir peu de demandes et donc d’avoir un bien vide pendant longtemps. Si vous manquez de temps et d’expérience, il est préférable de recourir à une agence spécialisée. Dans le cas où vous habitez loin de votre bien immobilier, la délégation de la gestion locative vous apportera aussi une tranquillité d’esprit.
