Lorsqu’on investit dans un bien locatif ancien, nous avons le choix entre différents dispositifs fiscaux. Parmi ces choix, on retrouve notamment le statut du LMNP ou celui du Déficit Foncier.
Le choix de votre dispositif fiscal aura un impact direct sur votre rentabilité, vous devez donc le considérer à l’avance pour faire le choix qui s’adapte le mieux à votre situation, au type de bien dans lequel vous souhaitez investir et au type de location que vous souhaitez mettre en place.
De fait, plusieurs questions se posent. Quelle est la différence entre le statut LMNP et le statut de déficit foncier ? Quels sont les avantages respectifs à chaque dispositif et lequel répond le mieux à vos objectifs ?
On vous donne des éléments de réponse dans cet article.
Quelle est la différence entre LMNP et déficit foncier ?
Le statut de déficit foncier
Le déficit foncier permet de diminuer son impôt sur le revenu en respectant toutefois certaines conditions. Il consiste à imputer les charges du propriétaire sur son revenu global, lorsque les charges qu’il supporte sont plus importantes que les loyers perçus grâce à la location. C’est cette différence entre les charges et les loyers qu’on appelle le déficit foncier.
Les charges imputables sont de différentes natures :
- travaux de réparation et d’entretien
- intérêts d’emprunt
- charges de copropriété
- taxe foncière
- etc.
Chaque année, vous pouvez donc déduire de vos revenus vos charges dans la limite de 10 700 € sur votre revenu global. L’excédent de déficit foncier peut être reporté et déduit durant 6 ans de l’ensemble de vos revenus et 10 ans de vos seuls revenus fonciers.
Comprenez donc que le dispositif du déficit foncier est intéressant lors de l’acquisition de biens immobiliers locatifs nécessitant de gros travaux de rénovation pour baisser votre assiette fiscale.
Le statut du LMNP
Le statut LMNP permet de déduire de vos loyers les charges et les amortissements. Cela vous permet d’alléger votre imposition, voire de la rendre nulle si vos charges et amortissements sont supérieurs à vos revenus.
Pour être éligible au statut LMNP, il faut que vous remplissiez deux conditions.
Votre logement doit être loué en meublé. Il s’agit de la principale différence entre le LMNP et le déficit foncier pour lequel le logement que vous achetez doit être proposé à la location nue.
On entend par location meublée, un logement prêt à habiter dans le respect d’une liste de meubles prédéfinis mise à disposition pour le locataire. (Literie, frigo, etc.)
Le montant de vos recettes locatives ne doit pas dépasser 23 000 € par an ou être inférieur à la moitié des revenus de votre foyer pris dans leur globalité. Dans le cas contraire, vous serez soumis au régime LMP. (Loueur meublé professionnel)
Contrairement au déficit foncier, vous ne pouvez pas déclarer de déficit lorsque vos charges et amortissements sont supérieurs à vos recettes mais les éléments non déduits sont reportables sur les années suivantes sans limitation dans le temps.
Avantages de chaque dispositif
Ces deux dispositifs présentent des avantages particulièrement intéressants. Cependant, ils n’ont pas forcément le même objectif et s’adressent à différents types d’investisseurs.
Déficit foncier : Ce que dit la loi
Le principal avantage du déficit foncier est qu’il n’entre dans le plafonnement des niches fiscales dont les avantages sont limités à 10 000 € par an. En conséquence, vous avez la possibilité de cumuler des réductions fiscales des autres lois de défiscalisation immobilière avec le déficit foncier.
Limité à 10 700 € par an, vous pouvez entre autres reporter votre excédent sur les années d’imposition suivantes.
Les intérêts du déficit foncier sont donc multiples :
- la possibilité de déduire jusqu’à 10 700 € de vos charges sur vos revenus locatifs globaux
- Le report sur les années suivantes si votre déficit est supérieur à 10 700 €.
- La possibilité de cumuler le déficit foncier avec d’autres avantages fiscaux
Avoir recours au déficit foncier est donc particulièrement pertinent pour bénéficier d’une réduction d’impôt significative sur votre assiette totale imposable, dans la limite de 10 700 € par an.
Loueur meublé non professionnel, des avantages en fonction de votre situation fiscale
Pour le dispositif LMNP, vous avez deux options qui s’offrent à vous, votre choix dépendra du montant de vos recettes locatives.
Le régime forfaitaire ou micro-BIC : Il vous permet de bénéficier d’un abattement fiscal de 50% sur le montant de vos revenus dans la limite du seuil de 70 000 € par an.
Le régime réel : Lorsque vos recettes locatives sont supérieures à 70.000 € par an. Par conséquent vous avez la possibilité de déduire de vos revenus locatifs l’ensemble de vos charges et amortissements.
Quel dispositif choisir ?
Vous l’aurez compris, si vous achetez un bien nécessitant beaucoup de travaux, le régime du déficit foncier est intéressant parce qu’il vous permet de réduire votre impôt sur le revenu.
Le statut LMNP ne permet pas de réduire votre imposition mais l’amortissement du prix d’achat génère une neutralité fiscale, c’est-à-dire que vos impôts n’augmentent pas malgré la perception de revenus locatifs. Votre choix dépendra alors de votre situation pour optimiser au mieux la rentabilité de votre projet.
Le statut déficit foncier ou LMNP peut être difficile à comprendre lorsqu’on débute. Avant de vous lancer, il est bon de bien se renseigner et surtout de demander l’avis d’un expert. Il peut vous expliquer les particularités de chaque dispositif et vous dire s’il est intéressant pour votre situation personnelle.
Pour plus de renseignements sur un investissement locatif dans l’immobilier ancien, vous pouvez nous contacter. Brickmeup a une équipe spécialisée qui vous accompagne dans toutes les étapes de votre investissement avec des projets immobiliers sur-mesure.
