L’immobilier locatif est sans aucun doute le meilleur investissement pour se constituer un patrimoine à condition, bien évidemment, que vous définissiez clairement votre stratégie de constitution de patrimoine. C’est le seul placement qui vous permet d’investir avec un effet de levier maximal grâce à l’emprunt bancaire.
Nombreux sont ceux qui pensent qu’il suffit de trouver un appartement, de faire quelques rénovations et de trouver un locataire. La réalité est plus complexe que cela. Savez-vous vraiment quel type de bien acheter et où l’acheter ? Connaissez-vous vos objectifs et quelle stratégie mettre en place ?
Il est important avant de se lancer dans l’immobilier locatif de choisir le type de produits permettant d’atteindre vos objectifs pour adapter au mieux votre stratégie.
On distingue deux types de produits :
- Les produits dits spéculatifs
- Les produits dits de rendement
Bien définir vos objectifs
Avant toute chose, vous devez définir clairement vos objectifs. En effet, chaque objectif correspond à un type d’investissement différent.
Voici les principaux objectifs :
- Arrêter de travailler à termes : bénéficier d’une rente locative pour ne plus avoir à travailler.
- Préparer sa succession : transmettre un patrimoine tangible à ses proches.
- Profiter d’un revenu : développer son patrimoine et obtenir un complément de revenusimmédiats.
- Préparer sa retraite : avoir un complément de revenu au moment de la retraite.
- Préparer un projet futur : faire fructifier son argent pour un projet futur (étude des enfants, résidence principale, voyage etc.)
- Diversifier ses placements : sortir des placements classiques comme le livret A ou l’assurance vie pour avoir plus de rentabilité.
- Booster son épargne : faire grossir une somme d’argent dormante.
Si votre objectif correspond à un besoin de profiter très rapidement de vos investissements, il faudra privilégier les biens à forts rendements locatifs. A contrario, si vous souhaitez faire un investissement sur le long terme, il faudra plus miser sur des biens spéculatifs.
Produits spéculatifs
Pour ce type de produits, le rendement locatif n’est pas l’objectif le plus important. Le gain sera surtout réalisé au moment de la revente car la valeur du bien se sera appréciée avec le temps. Ce type d’investissement implique généralement un effort d’épargne. Bien souvent, le loyer ne couvre pas la totalité de la mensualité du prêt à la banque.
Les bénéfices de ce type d’investissement :
- Plus-value importante à la revente
- Réinvestir les gains pour augmenter rapidement la taille de son portefeuille.
Exemple d’une location simple à Clichy :
- Bien : 2 pièces de 27 m²
- Localisation : Clichy
- Financement total : 202 750 €
- Durée d’investissement : 8 ans
- Gains récupérés : 78 510 €
- Rendement locatif : 5,13 %
- TRI : 8,32 %
Contexte :
C’est le troisième projet de notre client, il a une approche prudente et voulait principalement investir dans les zones spéculatives où la demande locative est importante. Nous avons rénové le bien pour faciliter la mise en location.
Rentabilité de l’investissement :
Le bien avait une rentabilité de 5,13 % et un TRI de 8,32 % sur 8 ans. Il est prévu que notre client récupère à la fin de son investissement 78 510 € lors de la revente après 8 ans.
Produits rendement
Les produits de rendement permettent de réaliser des investissements avec un faible effort d’épargne, voire de générer un cash-flow positif. Contrairement aux produits spéculatifs, on ne cherchera pas forcément à faire une plus-value importante à la revente. Pour avoir des biens de rendement, l’optimisation est la clé, vous pouvez par exemple créer des chambres supplémentaires dans l’appartement tout en respectant le confort du futur locataire avec des espaces de vie suffisants.
Les avantages sont nombreux :
- Faible apport personnel
- Générer un revenu complémentaire
- Impact peu la capacité d’endettement
- Permet de multiplier les opérations
Exemple d’une colocation 4 chambres à Créteil :
- Bien : 5 pièces de 75 m²
- Localisation : Créteil
- Financement total : 316 127 €
- Durée de l’investissement 7 ans
- Gains récupérés : 115 237 €
- Rendement locatif : 9,31 %
- TRI : 25,65 %
Contexte :
Expatriée, notre cliente voulait préparer sa retraite ainsi que son retour en France en investissant dans l’immobilier locatif. N’ayant pas le temps, elle décide de faire appel à notre service clé en main. Nous lui avons trouvé un appartement rentable à 5 min à pied de l’université de Créteil et à 8 min à pied du métro Créteil université. Pour optimiser l’investissement, nous avons créé une quatrième chambre lors des rénovations.
Rentabilité de l’investissement :
L’objectif ici n’est pas la plus-value à la revente même si cela reste un plus. Notre client voulait des revenus immédiats. Son bien lui génère un loyer mensuel de 2 259 €. Le propriétaire pourra récupérer 115 237 € dans 7 ans à la fin de son investissement.
Conclusion
Finalement, votre choix d’investir dans un bien spéculatif ou de rendement doit être en cohérence avec vos objectifs. Il n’y a pas de produit meilleur qu’un autre, cela dépend de vous et de votre stratégie. Suivant ce que vous cherchez, vous allez investir dans des biens de tailles différentes dans des zones différentes ou encore réaliser des types de locations différentes (location simple ou colocation).
À savoir que vous avez également des produits dits mixtes et patrimoniaux. Les biens patrimoniaux se caractérisent par une forte demande locative et des prix d’achats élevés. Le rendement locatif est plus faible et les perspectives de plus-value restreintes en revanche, l’investissement est plus sécurisé. Les biens mixtes sont plus rares, ils allient à la fois rendement et potentiel de plus-value.
Si vous avez des doutes sur votre projet, n’hésitez pas à contacter nos experts de l’investissement immobilier locatif. Ils écouteront votre problématique, vos objectifs et vous aideront à les atteindre en mettant au point une stratégie de constitution de patrimoine qui s’adapte au mieux à vos projets de vie.
