Chaque pays possède ses propres politiques fiscales qui influencent considérablement les décisions d’investissement. Dans cet article, nous explorerons et comparerons les stratégies fiscales liées à l’investissement locatif en France et dans d’autres pays européens.
France : Un système complexe mais avantageux
En France, l’investissement locatif bénéficie de plusieurs incitations fiscales. Des dispositifs comme la loi Pinel ou le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) offrent des réductions d’impôts substantielles. Par exemple, la loi Pinel permet une réduction d’impôt sur le revenu pouvant atteindre 21% du montant de l’acquisition pour un engagement de location de 12 ans.
Avantages fiscaux pour les investisseurs
1. Réduction d’impôt avec la loi Pinel
– Loi Pinel : Ce dispositif offre des réductions d’impôt aux investisseurs qui achètent un bien immobilier neuf pour le louer. Selon la durée de l’engagement de location (6, 9, ou 12 ans), la réduction d’impôt peut varier entre 12% et 21% du prix de l’achat, avec un plafond de 300 000 € par an et un prix maximum au m² de 5 500 €. Les propriétés doivent être situées dans des zones avec un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements, comme les grandes villes. Pour 2024, la loi Pinel est reconduite et évolue vers Pinel +. Si les avantages restent les mêmes, les conditions pour en bénéficier évoluent et deviennent plus restrictives.
Ainsi, en 2023 et 2024, le dispositif est accessible sous deux formes, aux conditions fiscales différentes :
- le Pinel + : maintien des taux antérieurs, dans certains quartiers ou sur critères énergétiques et de qualité
- le Pinel classique : taux de réduction d’impôt dégressifs
2. Amortissement du bien en LMNP
– LMNP : Ce régime s’adresse aux propriétaires qui louent des logements meublés. Il permet de déduire de nombreuses charges liées à la location, y compris l’amortissement du bien. Pour être éligible, les revenus locatifs ne doivent pas dépasser 70 000 € par an, et ces revenus ne doivent pas constituer la principale source de revenu du foyer. Il existe deux régimes fiscaux sous le LMNP : le régime Micro, qui offre un abattement forfaitaire de 50%, et le régime Réel, qui permet une déduction plus détaillée des frais réels
3. Exonération de plus-value après une certaine durée de détention.
Contraintes et considérations
– Plafonnement des loyers dans certaines zones.
– Engagement de location pour une durée minimum.
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Comparaison avec d’autres pays européens
Allemagne : Flexibilité et simplicité
L’Allemagne propose une approche différente, avec une fiscalité immobilière relativement simple. Les intérêts d’emprunt et les coûts d’entretien sont déductibles des revenus locatifs. De plus, après dix ans de détention, la vente d’un bien immobilier est exonérée de plus-value.
Selon Aden Immobilien : Lors d’une transaction immobilière, l’acheteur doit s’acquitter des frais annexes de la vente du bien. Ce sont des éléments importants de la fiscalité des biens immobiliers en Allemagne ! Ces frais représentent environ 15% en plus du prix du bien dont :
- 0,5% de frais du notaire public (Notar), seul habilité à faire le contrat de vente, et qui déclare l’opération au centre des impôts
- 6% de droits d’enregistrement (Grundwerbersteuer), qui sont exigibles dans le mois suivant la réception de l’avis d’imposition (Grunderwerbsteuerbescheid). Selon les états fédéraux ces frais varient de 2,5 à 6,5%
- 1% de frais d’inscription du transfert de propriété dans le livre foncier, c’est à dire le cadastre (Grundbucheintrag), qui ne peut être effectuée qu’après paiement des droits d’enregistrement
- 7,14% de frais d’agence immobilière (Makler)
Royaume-Uni : Focus sur les investisseurs individuels
Au Royaume-Uni, les investissements locatifs sont soumis à l’impôt sur le revenu. Cependant, il existe des déductions pour les frais de gestion et d’entretien. Récemment, le gouvernement a introduit des changements fiscaux visant à favoriser les investisseurs individuels par rapport aux investisseurs institutionnels.
Selon francaisalondres.com : Que cela soit un nouvel investissement ou un bien déjà détenu, le bien est ou sera une résidence secondaire lors d’une revente éventuelle. Le taux applicable est de 28% sur la plus-value au maximum sans abattement pour durée de détention.
Espagne : Un marché en pleine croissance
En Espagne, l’impôt sur les revenus locatifs est relativement faible, et des déductions sont disponibles pour les frais de rénovation et d’entretien. De plus, l’Espagne offre un marché immobilier attractif avec une croissance constante, rendant l’investissement locatif particulièrement intéressant.
Selon acheterenespagen.fr : L’achat dans l’ancien. C’est le cas le plus courant dans l’immobilier en Espagne (89% des transactions en 2021).
Vous êtes redevable de l’impôt sur le transfert de propriété (« Impuesto de Transmisiones Patrimoniales » ou ITP). La gestion de l’ITP est concédée aux autonomies (régions espagnoles). Le taux commun varie, selon l’autonomie, de 4 à 11% sur la valeur de l’achat ou, depuis le 1er janvier 2022, la valeur de référence du bien. A Madrid, le taux commun est de 6%. Mais à Barcelone comme dans la Communauté Valencienne, il est de 10%. Et même de 11% en Catalogne pour la part supérieure à 1 millions d’euros. En Andalousie, il est de 7%, aux Baléares de 8 à 11%, et au Pays Basque de 4%.
Avantage, selon les autonomies, le taux de l’ITP peut varier à la baisse en fonction de la valeur d’acquisition, de l’âge ou des revenus de l’acheteur.
Par exemple :
- En Catalogne, les jeunes de moins de 33 ans qui ont moins de 30.000 € de revenus annuels. Ou les familles nombreuses à faibles revenus ne payent que 5% d’ITP.
- En Andalousie, l’ITP est variable selon la valeur d’acquisition. 8% pour les premiers 400.000 €. 9% pour la partie entre 400.000 et 700.000 €. Et 10% pour la partie au-delà de 700.000 €.
- Dans tous les cas, consultez la législation de votre communauté autonome relative à l’ITP
Stratégie d’investissement et fiscalité
Lors de la planification d’un investissement locatif, il est crucial de prendre en compte la fiscalité du pays concerné. Chaque pays a ses propres avantages et contraintes, influençant ainsi le rendement et les stratégies d’investissement.
A lire aussi : Comment réussir son premier investissement locatif ?
La comparaison des stratégies fiscales en France et dans d’autres pays européens révèle une diversité d’approches. En tant qu’investisseur, il est essentiel de se familiariser avec ces différentes politiques pour maximiser les retours sur investissement. Brickmeup, spécialisée dans l’achat, la rénovation et la mise en location de biens pour particuliers, est là pour vous accompagner dans cette démarche, en fournissant des conseils avisés et en vous aidant à naviguer dans le monde complexe de l’investissement locatif.
