Dans le domaine de l’investissement locatif, l’une des décisions stratégiques fondamentales concerne le mode de financement : faut-il privilégier l’investissement comptant ou opter pour un prêt bancaire ? Cette question soulève plusieurs considérations, allant de la rentabilité et de la gestion des risques à la flexibilité financière. Cet article explore en profondeur les avantages et les inconvénients de chaque approche, dans le but d’orienter les investisseurs vers le choix le plus judicieux en fonction de leur situation personnelle.
Investissement comptant dans l’immobilier locatif
Investir comptant, les avantages :
Il réside de nombreux avantages organisationnels et financiers à investir comptant dans un bien immobilier notamment pour un investissement locatif :
Une transaction simplifiée : Le processus d’achat s’en trouve grandement simplifié. Pensons à toutes les démarches nécessaires pour l’obtention d’un prêt bancaire. Parfois longues et complexes, elles vous évitent une perte de temps et d’énergie. Si vous avez les ressources nécessaires, comptez dessus ! Vous aurez vite rentabiliser votre investissement.
Les intérêts en moins : Investir comptant signifie aussi faire des économies, aucun intérêt bancaire ne viendra se greffer sur la rentabilité de votre investissement. Ayant une vision sur le long terme, les investisseurs remarquent une économie substantielle.
Position de négociation renforcée : Entre un acheteur comptant et un acheteur avec un prêt bancaire, les vendeurs ont tendance à favoriser les offres comptant pour leur rapidité d’achat et de transaction. Généralement l’achat comptant met l’acheteur en position de force pour négocier des conditions avantageuses.
Pas de contrainte de remboursement : L’absence d’emprunt libère les investisseurs des obligations mensuelles de remboursement, offrant une plus grande tranquillité d’esprit ainsi qu’une meilleure gestion des flux de trésorerie.
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Investir comptant, les inconvénients :
Investir comptant demande aussi une gestion différente qu’un investissement avec un emprunt bancaire. Gérer sa trésorerie pour un investissement locatif exige une organisation rigoureuse. Au vu d’une impossibilité de paiement mensuelle, les investisseurs se voient réserver une partie de leur économie pour leur vie quotidienne.
Un capital immobilisé : Le paiement comptant d’un investissement locatif peut consommer une part importante des liquidités de l’investisseur, réduisant ainsi sa capacité à réagir à d’autres opportunités d’investissement ou à faire face à des dépenses imprévues.
Manque de levier financier : L’achat comptant présente une absence d’endettement privé de l’effet de levier que le crédit peut offrir. Un aspect qui limite potentiellement les rendements globaux de l’investissement.
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Immobilier locatif : investir avec un prêt bancaire
Les avantages d’investir avec un prêt bancaire
Effet de levier : L’utilisation d’un prêt bancaire peut considérablement augmenter le rendement sur le capital investi, en vous permettant d’acquérir un bien de plus grande valeur et générant plus de revenus locatifs.
Comment ? Imaginons que vous investissiez dans un appartement en région parisienne à 210 000 €, votre épargne ne permet pas de l’acheter comptant. Votre banque vous propose un prêt à 1,22% sur 20 ans en contrepartie d’un apport de 21 000€ soit 10% de l’investissement.
montant investissement/apport personnel = 210 000/21 000= 10
Cet appartement vous apportera un rendement de 7%.
10×7=70%
Votre apport de départ vous apporte donc 70% revenus complémentaires.
Conservation de liquidités : En immobilisant qu’une partie de vos ressources financières avec un apport dans un seul achat, vous conservez une marge de manœuvre pour investir dans d’autres projets ou faire face à des dépenses inattendues.
Déduction fiscale : Les intérêts du prêt sont déductibles des revenus fonciers, offrant un avantage fiscal non négligeable qui peut réduire le coût réel de l’emprunt.
Investir avec un prêt bancaire : les inconvénients
Coût total de l’investissement accru : N’oublions pas que la rentabilité d’un investissement, souvent avantageuse, est aidée par le prêt bancaire dans ce cas. Malgré cela, il convient de garder en tête que les intérêts payés au fil du temps augmentent le coût total de l’acquisition.
Obligations de remboursement : Les mensualités de remboursement représentent une charge financière constante, nécessitant une gestion rigoureuse des loyers perçus pour éviter tout déséquilibre financier. Ces mensualités viennent potentiellement perturber la tranquillité d’esprit de l’investisseur contrairement à l’investissement comptant.
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Impact sur la capacité d’emprunt bancaire
Investir avec un prêt immobilier affecte votre taux d’endettement et peut influencer votre capacité à contracter de nouveaux emprunts. Il est crucial de planifier votre stratégie d’investissement en tenant compte de votre capacité d’endettement future.
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Le choix entre investir comptant ou avec un prêt dans l’immobilier locatif dépend de votre profil d’investisseur, de votre situation financière et de vos objectifs à long terme. Alors que l’investissement comptant offre simplicité et sécurité, l’endettement, s’il est bien géré, peut maximiser la rentabilité et offrir une plus grande flexibilité. Une analyse approfondie de votre situation personnelle et des conseils personnalisés de professionnels de l’investissement immobilier, tels que ceux proposés par Brickmeup, sont essentiels pour faire le choix le plus adapté à vos ambitions d’investisseur.
FAQ
- L’investissement locatif comptant est-il plus sécurisé que l’investissement avec emprunt ?
Investir comptant peut être perçu comme plus sécurisé car il élimine le risque de défaut de paiement du prêt. Cependant, cela immobilise aussi une grande partie de votre capital, ce qui peut être risqué en cas de besoin urgent de liquidités.
- Peut-on obtenir un prêt pour un investissement locatif sans apport ?
Obtenir un prêt sans apport est possible mais difficile. Les banques demandent généralement un apport pour couvrir au moins les frais de notaire et une partie du prix d’achat.
- Est-il possible de rembourser un prêt immobilier plus rapidement ?
Oui, la plupart des banques permettent des remboursements anticipés, partiels ou totaux, mais des pénalités peuvent s’appliquer selon les conditions du prêt.
- Comment choisir entre investir comptant ou avec un prêt ?
Le choix dépend de votre situation financière, de votre tolérance au risque et de vos objectifs d’investissement. Une analyse financière détaillée et une discussion avec un conseiller financier peuvent aider à prendre cette décision importante.
