L’investissement locatif est un moyen simple et apprécié pour placer son argent. En effet, il se révèle souvent rentable rapidement avec un risque limité. Certaines pratiques permettent de plus d’optimiser la rentabilité de votre investissement sur le moyen comme sur le long terme.

Choisir le bon emplacement

En immobilier, le critère numéro 1 est l’emplacement, que l’on soit à la recherche d’une résidence principale, secondaire ou pour investir. Si vous hésitez entre plusieurs biens similaires, privilégiez celui dont l’emplacement est le plus porteur.

Un bien proche des commodités

Choisissez un bien immobilier situé à proximité des écoles, des commerces et des différents services (salles de sport, administrations, établissements médicaux…). La desserte en transports en commun est également un point-clé à ne pas négliger, surtout en ville où les places de stationnement sont rares.

Vous augmenterez ainsi vos chances de louer votre bien facilement et diminuerez les risques de vacance locative (c’est-à-dire l’absence de locataire). De plus, dans les secteurs prisés, vous aurez généralement la possibilité d’appliquer un loyer plus éleve, augmentant ainsi mathématiquement votre rentabilité. Seul bémol : l’achat d’un appartement bien placé peut s’avérer également plus coûteux.

Les viviers de biens avec un bon emplacement

Avant d’acheter, identifiez les villes avec un fort potentiel de développement : les promoteurs investissent généralement massivement dans ces secteurs. Étudiez les lignes de transports en commun en projet, car les biens situés à proximité vont gagner en valeur.

Vous pouvez aussi vous renseigner sur les politiques d’urbanisation d’un quartier, en identifiant par exemple les zones concernées par des projets de renouvellement urbain ou de redynamisation.

Bon à savoir : Distinguer rentabilité brute et nette

En immobilier, la rentabilité brute correspond à la formule suivante : montant annuel des loyers / prix d’achat x 100. Le prix d’achat comprend le coût d’acquisition, les frais de notaire et d’agence et les dépenses liées aux travaux le cas échéant.

La rentabilité nette est plus précise, car elle prend en compte les charges courantes comme la taxe foncière, l’assurance propriétaire non occupant, les frais d’entretien, les dépenses liées à la gestion locative (par exemple si vous faites appel à une agence). La formule devient : montant annuel des loyers – frais / prix d’achat x 100. On peut même aller plus loin avec la rentabilité nette nette, en déduisant également l’impôt perçu sur les revenus fonciers.

Acheter dans l’ancien

Même si les programmes neufs sont nombreux dans les villes, notamment étudiantes, l’achat dans l’ancien est souvent plus intéressant en termes de rentabilité. En effet, le prix d’achat est plus abordable que sur le neuf. S’il y a des travaux à faire, la négociation du prix est d’autant plus facile. Par ailleurs, il existe beaucoup plus de biens à vendre dans l’ancien qu’en neuf.

L’achat dans l’ancien suppose de réaliser des travaux de rénovation. Ils vous permettent de réaliser une belle plus-value, à la fois à la mise en location (loyer plus important) et au moment de revendre.

La réalisation de travaux de rénovation en vue de louer le bien vous permet de bénéficier d’une fiscalité avantageuse grâce au déficit foncier en cas de location nue, ou d’amortir vos travaux et vos charges grâce au LMNP en cas location meublée.

Améliorer la rentabilité de son investissement locatif en effectuant des travaux

Que vous soyez déjà propriétaire du bien ou en recherche d’investissement, rénover un bien immobilier est un bon moyen de rentabiliser son acquisition.

• Rénové, le bien est plus attractif et peut justifier un loyer plus élevé (et donc une meilleure rentabilité). Vous attirez des locataires plus intéressants, avec des dossiers solides et moins susceptibles d’impayés.
• Les travaux permettent de remplacer les appareils vétustes afin d’éviter les pannes et d’optimiser la performance énergétique du logement. Les locataires apprécient maintenant de pouvoir économiser sur les dépenses de fonctionnement (charges, énergie…).

La rénovation d’un bien destiné à la location est enfin une bonne manière d’optimiser votre imposition. Deux méthodes sont possibles :

• Le régime du déficit foncier s’applique aux logements proposés à la location nue et si vous êtes imposé au réel. Les charges générées par les travaux sont d’abord déductibles des revenus fonciers. Si elles s’avèrent supérieures aux loyers perçus, le déficit peut également être déduit de votre impôt sur le revenu. Cette déduction est plafonnée à 10 700 € de déficit foncier.
• Avec le statut de LMNP (loueur de meublés non professionnel), vous pouvez déduire les charges et amortissements générés par les travaux, des loyers perçus et ainsi réduire votre imposition.

Envisager la colocation pour rentabiliser son investissement locatif

La colocation séduit de plus en plus les populations susceptibles de louer un bien immobilier et ne concerne plus seulement les étudiants. Les jeunes actifs ou certaines familles monoparentales trouvent dans cette solution une manière d’avoir un logement à petit prix avec de belles surfaces.

Pour l’investisseur, la colocation est également intéressante pour maximiser la rentabilité du bien. D’abord, le risque d’impayé est réduit, puisqu’il est possible d’inclure une clause de solidarité dans le bail. Cette dernière oblige les locataires à être solidaire en cas de défaut de paiement de l’un d’entre eux.

D’autre part, une colocation permet d’appliquer un loyer global plus élevé. Chaque chambre louée individuellement rapporte généralement plus que l’appartement entier loué à une même famille.

Enfin, la demande locative est très forte sur ce type de bien dans certaines villes, notamment là où l’augmentation des loyers est importante, comme Nantes, Lyon, Strasbourg, Rennes…

Bon à savoir : La division en lots pour augmenter la rentabilité de son investissement

L’achat d’un bien disposant d’une grande surface peut présenter les mêmes avantages qu’une colocation, mais en optant pour la division en lots. Par exemple, un appartement de 100 m² peut devenir 2 ou 3 petits studios qui seront plus faciles à louer. Le loyer des 2 ou 3 biens sera plus élevé que celui de l’appartement initial. Cette méthode peut nécessiter des travaux importants et l’autorisation de la copropriété, mais elle est intéressante.

L’investissement locatif est facilement rentable si l’on veille à bien choisir le bien acquis. Certains sont en effet plus propices à améliorer la rentabilité de l’investissement locatif que les autres. Localisation, état du bien, surface… conditionnent grandement cette rentabilité. Pour autant, une autre solution consiste aussi à réduire le prix d’achat et les frais au moment même de l’investissement.

3 points-clé à retenir :

• L’emplacement est le critère numéro 1 pour optimiser son investissement locatif.
• Ne négligez pas l’impact de travaux de rénovation pour augmenter la rentabilité de votre investissement.
• La colocation ou la division en lots permettent de louer plus cher plusieurs petits biens qu’un seul de surface importante.