AccueilActualitésCharges locatives : Quelles dépenses peuvent être refacturées au locataire ?

Charges locatives : Quelles dépenses peuvent être refacturées au locataire ?

Lorsqu’on est propriétaire d’un bien immobilier mis en location, différentes charges peuvent être légalement transférées au locataire, maximisant la rentabilité de son investissement et offrant une vision claire et détaillée pour éviter les malentendus et assurer une relation harmonieuse entre locataire et bailleur. La question des charges locatives à refacturer au locataire est donc essentielle pour une gestion efficace et conforme à la loi.

Définition des charges locatives

Les charges locatives, également connues sous le nom de charges récupérables, représentent des dépenses engagées par le propriétaire pour le compte du logement loué. Ces charges sont refacturées au locataire et couvrent les coûts liés à l’usage du logement et aux services associés, ainsi qu’à l’entretien des parties communes. Il est crucial que ces charges soient clairement énoncées dans le contrat de bail pour éviter toute confusion.

Types de charges locatives

Charges de copropriété

Les charges de copropriété concernent les dépenses liées à l’entretien et à l’administration des parties communes d’un immeuble. Ces frais sont partagés entre tous les copropriétaires et, dans le cas d’une location, peuvent être refacturés au locataire.

Les charges de copropriété incluent, mais ne se limitent pas à, l’entretien régulier des espaces communs (comme les couloirs, les jardins, les aires de jeux), l’usage et l’entretien de l’ascenseur, les frais de gardiennage, et les coûts liés à l’éclairage des parties communes. Ces charges sont réparties en fonction de la valeur relative de chaque lot, prenant en compte des critères tels que la superficie et la situation du logement au sein de l’immeuble.

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Consommations personnelles

Les consommations personnelles désignent les dépenses liées à l’utilisation individuelle de l’eau, du chauffage, et de l’électricité dans le logement loué. Ces coûts peuvent être individualisés et refacturés au locataire si le logement est équipé de compteurs individuels.

Cette mesure permet non seulement de facturer de manière équitable les consommations, mais encourage également une utilisation responsable des ressources. Il est essentiel que ces dépenses soient clairement définies dans le contrat de location pour éviter toute confusion.

Taxes locatives

Parmi les taxes locatives, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) est souvent partagée entre le locataire et le propriétaire. Cette taxe couvre les coûts associés à la collecte et au traitement des déchets générés par le logement. Bien que le propriétaire soit initialement redevable de cette taxe, il peut la récupérer auprès du locataire dans le cadre des charges locatives.

La TEOM est calculée en fonction de la valeur cadastrale du logement et est incluse dans l’avis de taxe foncière que le propriétaire reçoit. Le montant de cette taxe peut être intégré aux charges prévisionnelles payées par le locataire, avec une régularisation annuelle en fonction du montant réel payé par le propriétaire.

Les charges locatives couvrent une variété de frais associés à l’usage et à l’entretien du logement et des parties communes, ainsi qu’aux services et taxes liés à l’habitation. Il est crucial que ces charges soient clairement définies et communiquées au locataire pour assurer une compréhension mutuelle et éviter les litiges.

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Réglementation sur les charges locatives

La loi stipule que toutes les charges refacturées doivent être justifiées par des factures et clairement détaillées dans le contrat de location. Une régularisation annuelle est requise pour permettre au locataire de vérifier les dépenses imputées. Ce processus garantit la transparence et maintient la confiance entre les parties.

Voici une liste des principales réglementations concernant les charges locatives en France :

Liste des charges récupérables

La liste des charges locatives récupérables auprès du locataire est fixée de manière limitative par le décret n°87-713 du 26 août 1987. Seules les dépenses mentionnées dans ce décret peuvent être facturées au locataire. Cette liste comprend notamment :

Les taxes locales comme la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM)
Les consommations d’eau, d’électricité et de chauffage collectif
L’entretien et les petites réparations des parties communes
Les frais de gardiennage et de fonctionnement des ascenseurs

Obligations du bailleur

Le bailleur a plusieurs obligations concernant les charges locatives :

Fournir au locataire un décompte détaillé des charges au moins un mois avant la régularisation annuelle
Tenir à disposition du locataire les pièces justificatives pendant 6 mois après l’envoi du décompte
Rembourser au locataire les trop-perçus lors de la régularisation

Modalités de paiement

Le bailleur peut demander le paiement des charges de deux façons :

Sous forme de provisions mensuelles ou trimestrielles, avec régularisation annuelle en fonction des dépenses réelles
Sous forme d’un forfait fixé contractuellement, sans possibilité de régularisation

En location vide, la provision sur charges est la méthode la plus courante. En location meublée, le forfait est plus fréquent.

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Délais de prescription

Le bailleur dispose d’un délai de prescription pour réclamer des charges impayées :

Pour les charges exigibles avant le 27 mars 2014 : 5 ans après leur date d’exigibilité, dans la limite du 27 mars 2017
Pour les charges exigibles à compter du 27 mars 2014 : 3 ans maximum après leurs échéances

Le locataire dispose du même délai pour réclamer le remboursement de charges payées en trop.

En résumé, la réglementation encadre précisément la liste des charges récupérables, les obligations du bailleur et les modalités de paiement, afin d’assurer une facturation équitable et transparente pour le locataire.

Comprendre les charges locatives est crucial pour une gestion immobilière réussie. Propriétaires et locataires doivent collaborer pour assurer une transparence totale et éviter tout conflit futur. Brickmeup vous propose un suivi complet de votre investissement, de la recherche à la gestion locative en passant par les conseils relatifs à la location. En adhérant à ces lignes directrices et en pratiquant une communication ouverte, les parties prenantes peuvent maintenir des relations saines et professionnelles, tout en assurant la conformité à la réglementation en vigueur.

FAQ

Comment calculer le montant des charges locatives ?

Le calcul des charges locatives doit se baser sur la quote-part des espaces utilisés par le locataire et les dépenses réelles engagées. Il est crucial de fournir un décompte précis et détaillé pour éviter les disputes.

Que se passe-t-il en cas de non-paiement des charges par le locataire ?

En cas de non-paiement, le propriétaire a le droit d’envoyer des rappels au locataire. Si le problème persiste, il peut être nécessaire d’engager une procédure de recouvrement ou même de résiliation du bail pour récupérer les montants dus.

Puis-je refacturer les frais de rénovation à mon locataire ?

Non, les frais de rénovations majeures ou d’améliorations du logement ne peuvent pas être refacturés. Seuls les coûts relatifs à l’entretien courant et les petites réparations peuvent être imputés au locataire, conformément à la loi.

Sources :

brickmeup, 11 juin 2024