Synonyme de perte de rentabilité, la vacance locative est particulièrement redoutée par les investisseurs. Pour cause : durant cette période, ces derniers ne perçoivent aucun revenu alors même qu’ils continuent de payer les charges inhérentes à leur logement. Découvrez tous nos conseils pour l’éviter.
La vacance locative : de quoi parle-t-on ?
Qu’est-ce que la vacance locative ?
Commençons par définir le concept de vacance locative. Il s’agit de la période qui s’écoule entre le moment où le locataire en place quitte l’appartement ou la maison et celui où un nouveau preneur s’y installe. La durée de vacance locative peut varier, allant de seulement quelques jours à plusieurs mois, voire plusieurs années.
L’exemple de la location étudiante
Prenons l’exemple de la location étudiante. Dans la majorité des cas, les étudiants quittent leur logement au mois de juin, parfois même avant, et la location reste vacante pendant la période estivale (juillet et août), jusqu’à la rentrée universitaire. Ici, la vacance locative représente un véritable manque à gagner. En effet, le propriétaire doit continuer de payer les charges, les impôts locaux et éventuellement ses mensualités de remboursement de crédit, mais ne reçoit aucun revenu locatif.
Vacance locative VS carence locative
Il est important de bien différencier la vacance locative de la carence locative. Cette dernière correspond à la période qui s’écoule entre la mise en location du logement et le premier contrat de location.
L’impact et les causes des vacances locatives
Les causes des vacances locatives sont plurielles. L’habitation peut être mal située, l’immeuble mal entretenu, le loyer peut être trop cher par rapport au prix du marché. Le problème peut aussi émaner du propriétaire, de sa personnalité ou encore de ses exigences sur les garanties de ses futurs locataires. Un propriétaire guère sympathique ou, a contrario, trop avenant, peut rebuter les potentiels candidats à la location, d’où l’importance de faire bonne impression.
Quelle que soit la cause de la vacance locative, le préjudice est nécessairement financier. Une période de vacance locative à rallonge peut même mettre en péril votre situation financière personnelle, notamment si vous avez souscrit un prêt immobilier.
Nos conseils pour éviter la vacance locative
Vous l’aurez compris, afin de rentabiliser votre investissement immobilier et de limiter les pertes financières, il est impératif d’éviter les périodes de vacance locative. Brickmeup vous livre quelques conseils.
Choisir un bien avec une bonne situation géographique
La première chose à faire est d’étudier le marché immobilier local afin de déterminer les besoins de votre cible. Il est conseillé d’investir dans un bien qui répond à la demande locale (un studio dans un quartier étudiant par exemple). La situation géographique est elle aussi essentielle. Votre appartement doit être localisé à proximité des commodités, des commerces, des écoles et des transports en commun. S’il s’agit d’un investissement locatif saisonnier, le mieux est encore qu’il soit situé non loin de la plage ou des pistes de ski. Dès lors, vous aurez une demande locative plus forte et diminuerez drastiquement le risque de vacance locative.
Réaliser les travaux nécessaires pour proposer un logement bon état
Ne cherchez pas à faire d’économies sur les travaux de rénovation ou d’aménagement. Il est préférable de rénover votre bien dès le départ pour éviter d’avoir des problèmes par la suite qu’il s’agisse d’un simple « home staging » ou d’une remise à neuf. Misez sur des matériaux de qualité et optimisez les espaces de vie pour que le locataire se sente bien et reste plus longtemps. N’hésitez pas faire appel à des professionnels si nécessaire (architectes, artisans, plombiers, cuisinistes, maçons…). En plus de valoriser votre bien, cela permet d’assurer sa sécurisation et celle des personnes qui l’occupent.
Définir correctement le prix du loyer
Pour éviter les périodes de vacance locative, une autre astuce consiste à fixer un prix juste. Cela relève du bon sens mais certains propriétaires sont trop « gourmands » et demandent un loyer trop élevé. Dans une telle situation, le locataire risque de partir dès l’instant où il trouvera un logement à un prix plus attractif. Le tarif doit donc être raisonnable, décent et en cohérence avec le marché pour garder votre locataire sur le long terme. N’hésitez pas à parcourir les sites d’annonces immobilières, les vitrines des agences ou à vous rapprocher d’un professionnel pour disposer d’éléments de comparaison et des bonnes informations.
Entretenir une bonne relation avec les locataires
Comme expliqué précédemment, l’attitude du propriétaire-bailleur peut influer sur le risque de vacances locatives. Vous devez donc vous montrer disponible pour faire face aux éventuelles demandes de vos locataires. Il y a une fuite d’eau ? Faites intervenir un plombier dans les plus brefs délais. Un problème sur un radiateur ? Contactez immédiatement un chauffagiste pour le résoudre. Si vous manquez de temps pour gérer votre bien immobilier, n’hésitez pas à recourir aux service d’une agence spécialisée. Une chose est sûre : plus votre locataire se sentira épaulé, plus son quotidien sera agréable. A l’inverse, si votre gestion locative laisse à désirer et que vous ne répondez pas à ses sollicitations, votre locataire ne restera pas longtemps dans votre logement !
Rendre le logement visible
Si malgré tous nos conseils votre habitat reste vacant pendant de longs mois alors qu’il semble répondre à tous les critères, il s’agit peut-être simplement d’un manque de visibilité. L’annonce en ligne doit décrire avec précision les lieux (superficie, nombre de pièces, situation géographique, équipements…). Les photos doivent mettre en valeur le bien et être représentatives de la réalité. Encore une fois, faire appel à une agence immobilière optimise la visibilité de votre bien. Cela peut être une solution !
Se prémunir contre la vacance locative grâce à une assurance
Enfin, sachez qu’il est possible de vous protéger contre les risques liés à la vacance locative. Pour ce faire, vous devez souscrire une assurance spécifique. Le principe est simple : moyennant une rémunération mensuelle ou annuelle, votre assureur s’engage à vous verser une fraction des loyers quand votre logement est inoccupé. En d’autres termes, vous continuez à percevoir des revenus, même si votre logement reste vide pendant plusieurs mois. A noter que l’indemnité est rarement égale au montant du loyer non perçu. Généralement, elle est plafonnée à 80% et est versée durant une durée fixe.
Un conseil : prenez le temps de comparer les différents contrats avant de vous décider, afin de connaître les clauses d’exclusion et les périodes de franchise, qui peuvent varier en fonction des organismes d’assurance.
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