Plusieurs possibilités d’investissements existent quand on se décide de se créer un complément de revenus réguliers. L’immobilier locatif et l’épargne sous forme d’assurance-vie sont deux types d’investissement prisés. Pour autant, leurs objectifs financiers et patrimoniaux ne sont pas les mêmes. Voici quelques éléments de comparaison afin d’opter pour le plus intéressant et le plus fiable. On peut même instaurer une certaine complémentarité entre investir dans l’immobilier ou placer sur une assurance-vie.
Les différences entre investissement locatif et assurance-vie
L’investissement locatif et l’assurance-vie sont deux placements à long terme, mais avec des objectifs différents.
L’assurance-vie, un investissement multisupports
L’assurance-vie est un placement financier qui se souscrit auprès d’une banque, d’un assureur ou d’un courtier. Elle consiste à acheter des parts de sociétés et des actions sur différents produits spécialisés. On distingue :
- les assurances-vie fonds euros plus sécurisées, mais avec un rendement assez faible (moins de 2% par an) ;
- les assurances-vie en unité de compte ou multisupport, dont le capital n’est pas garanti, mais au rendement plus élevé.
Le premier avantage de l’assurance-vie est de bénéficier d’une fiscalité avantageuse dès la huitième année de souscription. En effet, le taux d’imposition est de 24,7 % après un abattement de 4600 € par personne (9200 € pour un couple). Ce placement permet donc de disposer de fortes liquidités assez facilement et de retirer ses avoirs en moins de 72h. En outre, les frais d’entrée sur le marché sont assez faibles, de l’ordre de 1 à 5 %.
Le second avantage est lié à la succession, car les avoirs détenus sous forme d’assurance-vie ne sont pas intégrés dans l’actif successoral en cas de décès. Cela permet donc d’éviter des droits de succession sur des sommes importantes.
L’assurance-vie reste un placement avec lequel vous pouvez investir sur les marchés financiers diversifiés. Cependant, les revenus restent variables et soumis aux fluctuations de l’économie. Il est donc souvent difficile d’anticiper réellement le gain final.
L’investissement immobilier, un placement stable
L’immobilier locatif couvre différentes réalités : résidentiel, bureaux, saisonnier… Pour les particuliers, l’investissement locatif à usage d’habitation est le plus fréquent. Son premier avantage est d’assurer des revenus réguliers et stables représentés par les loyers versés par les locataires. Ces loyers peuvent en outre couvrir tout ou partie de l’investissement de départ si vous empruntez pour acquérir le bien. La rentabilité d’un bien locatif varie entre 3 et 7 % par an selon la localisation du bien et du type de bien.
Selon les cas, une plus-value intéressante peut intervenir en fin de location si vous revendez le bien acquis. L’investissement locatif ouvre enfin la porte à une fiscalité avantageuse selon le régime choisi (loueur de meublés non professionnel, dispositifs spéciaux type Pinel ou Denormandie).
En revanche, l’investissement dans l’immobilier demande certaines compétences administratives, juridiques et techniques pour bien choisir et louer le bien. La gestion locative peut se révéler chronophage : il faut rechercher et trouver le locataire, encaisser les loyers et relancer en cas d’impayés, suivre les travaux éventuels et les changements de locataires… Il est possible de déléguer ces tâches à une agence, mais les frais (entre 3 et 10 % du loyer) doivent alors être déduits de la rentabilité finale.
Enfin, l’immobilier locatif ne permet pas d’avoir des liquidités immédiates en dehors des loyers perçus et il faut prendre en compte les frais d’entrée sur le marché. Les frais de notaire sur un bien ancien sont d’environ 7 % (et 3 % dans le neuf), auxquels il faut ajouter selon les cas les frais d’agence et de gestion.
Associer assurance-vie et investissement locatif, une bonne idée ?
Évaluer le ratio rendement/risque
On oppose souvent l’assurance-vie et l’immobilier locatif, car leur rentabilité n’est pas la même. Il faut néanmoins tenir compte du niveau de risque de chaque placement. Avec l’assurance-vie, les rendements peuvent être importants, mais votre investissement est plus risqué compte tenu des fluctuations importantes des marchés. A contrario, l’immobilier locatif apporte peu de liquidités, mais il est plus sûr et plus stable.
Cependant, l’investissement immobilier bénéficie d’une rentabilité accrue grâce à l’effet de levier du crédit immobilier. En effet, recourir à l’emprunt augmente votre investissement financier de base. Par exemple, si vous avez 100 000 € à investir, vous pouvez emprunter 100 000 € supplémentaires (voire plus) pour acheter un bien. Pour l’assurance-vie, vous ne pourrez pas faire d’emprunt et ne pourrez donc placer que les 100 000 € initiaux.
Investir dans l’immobilier avec une assurance-vie
Au lieu d’hésiter entre les deux types d’investissement, il est tout à fait possible d’associer les deux. En effet, il existe des produits financiers ouverts aux assurances-vie qui sont dédiés à l’immobilier. Il s’agit des :
- sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ;
- organismes de placement collectif immobilier (OPCI) ;
- sociétés d’investissement immobilier cotée (SIIC).
Ces supports, aussi appelés “pierre-papier” permettent d’investir dans l’immobilier via votre assurance-vie en achetant simplement des parts dans le fonds d’investissement. Concrètement, vous n’avez pas de bien immobilier à gérer puisqu’il est suivi et administré par la société ou l’organisme. C’est le meilleur moyen pour combiner performance immobilière et avantages fiscaux de l’assurance-vie. Le rendement moyen des SCPI est environ de 4 % par an.
En effet, vous pouvez investir dans l’immobilier avec votre assurance-vie. Les loyers versés par les SCPI peuvent en effet être versés sur votre assurance-vie. Vos revenus ne sont donc pas imposables au titre des revenus fonciers, mais bénéficient du régime fiscal de l’assurance-vie (taux forfaitaire de 24,7 % au bout de la huitième année avec abattement de 4600 € par personne). C’est par exemple une solution pour se constituer un complément de retraite en bénéficiant de la stabilité de l’immobilier et de la fiscalité avantageuse de l’assurance-vie.
Enfin, commencer par épargner sur une assurance-vie est un excellent moyen de se constituer un apport minimum pouvant mener à terme à une acquisition immobilière locative. Vous améliorez ainsi votre autofinancement et vos chances d’obtenir un crédit avantageux auprès d’une banque pour acheter un bien.
Opposer l’assurance-vie et l’investissement locatif n’est donc pas forcément pertinent. Il est au contraire plus judicieux de profiter des avantages des deux placements. Par ailleurs, diversifier son patrimoine le rend moins sensible aux fluctuations de l’immobilier comme de la bourse. Enfin, il faut aussi tenir compte dans son choix des objectifs poursuivis : l’immobilier locatif a vocation à constituer un patrimoine, tandis que l’assurance-vie est plutôt destinée à transmettre des avoirs financiers.
