De plus en plus de propriétaires font le choix de l’investissement locatif saisonnier. Ils louent alors leur bien durant de courtes périodes, généralement en saison, afin de maximiser leurs rendements, et peuvent en profiter à leur guise le restant de l’année. Ce type de montage financier vous fait rêver ? Voici tout ce que vous devez savoir sur la location saisonnière, sur ses avantages et ses inconvénients.
Investissement locatif saisonnier : de quoi s’agit-il ?
L’investissement locatif saisonnier : qu’est-ce que c’est ?
On parle d’investissement locatif saisonnier pour désigner un bien mis en location pour une durée maximale et non renouvelable de 90 jours. A noter qu’il peut également s’agir d’une location de quelques nuitées seulement. Le principe consiste à accueillir une clientèle de passage dans le logement, généralement des touristes, qui n’y élit pas domicile. Dans le cadre d’une location saisonnière meublée, l’appartement ou la maison en question doit impérativement mettre à la disposition des locataires le matériel nécessaire à la vie courante (équipements pour préparer les repas, éléments de literie, table, chaises, rangements…).
Un concept qui connaît un succès fulgurant
Le concept s’est énormément développé ces dernières années, notamment grâce au succès des plateformes de mise en relation, comme Airbnb, Abritel ou encore Booking.com. Aujourd’hui, l’investissement locatif saisonnier ne se cantonne pas aux villes du bord de mer et aux stations de ski. Les zones urbaines et les campagnes attirent elles aussi de nombreux curieux.
Location saisonnière : des avantages…
Bon rendement
La location saisonnière présente de nombreux avantages, à commencer par un fort rendement locatif. Dans un système de location classique, la rentabilité se situe entre 5% et 6% tandis que pour une location de courte durée, elle peut atteindre les 10%. C’est d’ailleurs ce qui pousse principalement les investisseurs à se lancer.
Moins de risques d’impayé de loyer
Autre atout et non des moindres : les risques d’impayés sont bien moins importants, voire nuls. Dans la majorité des locations saisonnières, le locataire verse un acompte ou la totalité du coût de la réservation en amont de sa venue. Cette avance de trésorerie permet aux bailleurs d’être plus sereins et davantage en confiance.
Grande flexibilité
Un investissement locatif saisonnier offre enfin une grande flexibilité. En tant que propriétaire d’un tel appartement, vous pouvez choisir d’y passer du temps dès que vous le souhaitez, ce qui contribue à améliorer votre qualité de vie.
… mais aussi des inconvénients
Néanmoins, ce type d’investissement comporte également quelques inconvénients, auquel cas tout le monde se lancerait !
Gestion locative
Tout d’abord, il nécessite une bonne gestion locative. Entre la mise en ligne de vos annonces, les échanges par téléphone ou par mail avec les intéressés, l’entretien du bien et l’accueil de vos locataires, la location de courte durée demande d’être disponible. Il faut en outre se montrer flexible en termes de dates et d’horaires d’arrivée comme de départ. Parfois, les propriétaires ne disposent pas de suffisamment de temps pour tout gérer eux-mêmes. Si tel est votre cas, la meilleure option est de déléguer la gestion locative à une agence immobilière ou à une conciergerie. Il faut toutefois inclure le prix de la prestation dans vos calculs de rentabilité.
Entretien plus régulier et plus coûteux
La location saisonnière peut aussi être contraignante en matière d’entretien. Si les locataires paient souvent une caution qui les obligent à respecter les lieux, il faut procéder au ménage à chaque nouvelle arrivée. Au-delà des changements de draps, de serviettes et de savons bien plus réguliers, il est possible que l’espace se dégrade plus rapidement.
Risque de vacance locative
Une autre variable à prendre en considération dans votre projet d’investissement locatif saisonnier est le risque de vacance locative et donc, de revenus variables. En effet, rien ne garantit que vous allez louer votre bien 30 jours par mois ! La fréquentation dépend de la saison et de votre localisation. Dans l’idéal, il faut se baser sur un taux de remplissage entre 60% et 65%, soit entre 18 et 20 nuitées par mois. Prenez l’exemple d’une station balnéaire dans le sud de la France, la rentabilité locative sera plus forte durant les vacances et elle sera plus faible hors saison. Contrairement à la location classique, vous n’avez pas des revenus fixes dans une location de courte durée.
Règlementations
Enfin, le marché de l’investissement locatif saisonnier fait l’objet de réglementations parfois contraignantes. Dans certains cas, il faut demander une autorisation à la mairie et disposer de l’accord de la copropriété, sous peine d’amendes. A titre d’exemple, la location saisonnière est décriée à Paris. Considérée comme l’une des raisons de la hausse des loyers et de la tension qui pèse sur le marché locatif dans la capitale, elle est généralement mal vue par les copropriétaires.
Quelle fiscalité pour un investissement locatif saisonnier ?
Dans le cadre d’un investissement locatif saisonnier, différentes options s’offrent à vous en matière de fiscalité. Côté statuts, 3 hypothèses sont à envisager :
- Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)
- Le statut LMP (Loueur Meublé Professionnel (LMP)
- La SCI (société civile immobilière).
Les revenus d’une location saisonnière relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). En fonction de votre situation, vous pouvez opter pour le régime micro-BIC, qui vous permet de profiter d’un abattement forfaitaire sur les revenus des loyers. Néanmoins, dans ce cas, les frais liés au logement ne peuvent être déduits. De son côté, le régime réel offre la possibilité d’imputer sur les loyers la plupart des charges : frais d’acquisition, intérêts d’emprunt, frais d’entretien et de réparation, assurances… ce qui peut être avantageux.
Investir dans l’immobilier locatif saisonnier : bonne ou mauvaise idée ?
Alors, est-ce qu’investir dans l’immobilier locatif saisonnier est finalement une bonne idée ? Tout dépend de votre situation. Il faut bien sûr porter une attention particulière à l’emplacement de votre bien. Entre les pistes de ski les plus réputées, les stations balnéaires, les destinations rurales et les grandes villes, vous avez l’embarras du choix ! Idéalement, ce dernier doit être situé dans une ville très prisée ou alors ne faire l’objet que de très peu de concurrence. Ne négligez pas la présence de commodités à proximité, ainsi que les évènements organisés aux alentours qui attirent chaque année de nombreuses personnes (la fête des lumières à Lyon, le marché de Noël de Strasbourg, le festival de Cannes…).
Vous devez par ailleurs veiller à fixer correctement vos prix pour que votre montage financier soit rentable. Pensez à rendre votre logement attractif vu de l’extérieur. Mettez-le en valeur grâce à des photos de qualité, à des vidéos, capitalisez sur ses points forts (vue mer, bonne exposition, piscine, jardin, technologies domotiques, prestations de haut standing…). Prenez enfin le temps d’évaluer la tendance du marché dans la zone ciblée. Faites-vous accompagner si vous ne maîtrisez pas suffisamment le sujet. Pour savoir quel type d’investissement locatif vous correspond réellement, n’hésitez pas à prendre contact avec nos experts.
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