De plus en plus d’investisseurs se tournent vers les logements de petites surfaces comme les chambres, les studios et les appartements 2 pièces. Pour eux, ce type d’habitat, une fois proposé à la location, présente moins de risques et optimise la rentabilité. Pourquoi investir dans un tel bien ? Quels sont les inconvénients d’un investissement locatif dans un logement de petite surface ? Nos réponses.
Petite surface : à ne pas confondre avec très petite surface !
Pour commencer, il est important de différencier un logement de petite surface d’un logement de très petite surface. Vous ne pouvez pas investir dans n’importe quelle surface dans le cadre d’un projet d’investissement locatif. Depuis le décret du 30 janvier 2002, pour être considéré comme tel, un logement doit satisfaire à plusieurs conditions. Il doit notamment disposer d’une pièce principale ayant soit une surface habitable d’au moins 9 m² et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 m, soit un volume habitable égal à 20 m3.
A noter que certaines réglementations locales d’urbanisme peuvent imposer des conditions plus restrictives. En outre, pour être considéré comme décent, un logement doit également disposer d’éléments d’équipement et de confort, tels qu’une solution de chauffage, une alimentation en eau potable, des sanitaires, un réseau électrique pour l’éclairage ainsi qu’un coin cuisine.
Investissement locatif dans une petite surface : des avantages…
Un investissement locatif dans une petite surface présente divers avantages.
Tarif abordable
Le prix d’un tel bien est tout d’abord accessible. Il est donc plus facile de décrocher un prêt bancaire pour le financer. Autre atout : un logement de petite surface se revend facilement, garantissant ainsi une forte liquidité.
Bonne rentabilité
A côté de cela, les logements de petites surfaces offrent généralement un rendement très attractif. Les appartements de petites surfaces sont la plupart du temps loués plus cher au m² que les grandes surfaces, ce qui explique une rentabilité au mètre carré plus élevée.
Forte demande locative
Ce type de bien est plébiscité par les étudiants, les touristes et les jeunes actifs. La demande locative est réelle, notamment dans les grandes villes où le marché est saturé, ce qui constitue une véritable aubaine pour les investisseurs. Ces derniers sont prémunis contre les risques de vacances locatives.
Taxe foncière et charges moindres
Pour ne rien gâcher, la surface servant de calcul à la taxe foncière et aux charges de copropriété, un logement de petite taille coûte moins cher à la possession.
… mais aussi des inconvénients !
Comme vous vous en doutez, un investissement locatif dans un logement de petite surface a aussi ses inconvénients, à commencer par la rotation des locataires, plus élevée. Prenons l’exemple du jeune étudiant qui a terminé ses études ou qui souhaite aménager avec sa/son conjoint(e). Ce dernier n’hésitera pas longtemps avant de quitter votre studio pour bénéficier d’une plus grande surface. Ce turnover présente divers écueils. Entre chaque locataire, le logement peut rester vide plusieurs jours, voire plusieurs semaines. Cette vacance locative peut entraver la rentabilité, mais aussi accélérer la dégradation du bien du fait des déménagements à répétition. Il faut s’attendre à des frais de remise en état et à un coût d’entretien plus élevé par rapport à un appartement de grande surface.
La durée d’occupation d’une petite surface est en moyenne de 2 ans contre 5 ans pour les grands logements. Ce turnover plus important implique également une gestion locative et administrative plus lourde. En temps que propriétaire, il vous faudra procéder à l’état des lieux d’entrée, de sortie, à l’établissement d’un nouveau bail, à la recherche de nouveaux candidats à la location, aux visites de l’appartement… ce qui demande de la disponibilité et de l’implication. N’hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel de l’immobilier et à déléguer certaines tâches. Enfin, le prix au mètre carré d’un logement de petite surface est plus élevé… mais rappelons qu’il en va de même pour la rentabilité locative, un bon point donc !
Investissement locatif dans une petite surface : où investir ?
Pour optimiser votre investissement locatif dans une petite surface, mieux vaut privilégier les grandes villes et les villes universitaires où la demande locative est plus élevée. Vous avez, entre autres, le choix entre Paris, Bordeaux, Lyon, Toulouse, Marseille, Rennes ou encore Rouen. La région parisienne est elle aussi très intéressante car de nombreux étudiants se tournent vers la petite et la grande couronne en raison des prix de la capitale et de la présence d’écoles en banlieue. Il est également possible de miser sur une ville touristique (station balnéaire, station de ski…) afin d’assurer la rentabilité de votre investissement.
Au-delà de la ville, il faut prêter une attention particulière à l’emplacement de votre bien. Ce dernier doit être situé à proximité des commerces, des commodités et des transports en commun. Il suffit de voir les files d’attente pour un studio mis en location en plein cœur de Paris ! Autre option : un investissement dans un parking ou un garage. Les avantages sont là aussi nombreux : prix accessible, peu de frais d’entretien, de gestion… à condition de cibler un quartier central et de bien étudier le marché en amont.
Petite surface : mieux vaut-il louer un appartement nu ou meublé ?
Revenons-en aux logements de petites surfaces. Une question se pose : est-il plus intéressant de les louer vides ou meublés ? La fiscalité de la location meublée est plus attractive pour les propriétaires. Les loyers perçus sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non dans les revenus fonciers. Peu importe l’option choisie, les recettes sont soumises au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Néanmoins, les abattements diffèrent. Dans le cas du régime micro-BIC (location meublée), le propriétaire bénéficie d’un abattement forfaitaire de 50% quel que soit le montant réel des charges payées (contre 30% seulement pour le régime microfoncier).
Il y a tout de même quelques désavantages à louer son logement de petite surface meublé : le coût d’entretien est supérieur à celui d’une location vide, sans compter l’obligation de changer régulièrement la literie, le linge de maison, voire l’électroménager dans le cas d’un investissement locatif saisonnier. Il faut donc peser le pour et le contre !
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