L’immobilier est connu pour véhiculer de nombreux préjugés. Des exemples vous viennent peut-être à l’esprit : « On peut s’enrichir sans rien faire en achetant des appartements et en les louant très cher » ou « Les propriétaires exploitent les locataires »… Qu’en est il de l’investissement de demain et de la rentabilité responsable ?
Ces idées reçues reflètent une attitude court-termiste qui dégrade les relations dans le marché immobilier. Cette attitude se fonde sur une mauvaise adéquation entre deux besoins appartenant à l’investissement locatif : le service rendu et le profit.
Est-il possible de s’engager dans un investissement éthique, à la fois rentable et responsable ? C’est ce que nous allons voir dans cet article.
La quête de la rentabilité à court terme dans l’investissement immobilier locatif
De plus en plus de sociétés fleurissent en mettant en avant une offre alléchante. Elles proposent d’aider les particuliers dans leur recherche d’un investissement rentable clé en main. Sur Google, pas moins de 16 000 réponses apparaissent à la requête : « investissement clé en main ». Parmi ces réponses figurent des sociétés ayant pignon sur rue, d’autres de création récente.
Cette offre de services est a priori une excellente démarche puisqu’elle vise à simplifier la vie des investisseurs intéressés par l’immobilier. Mais certaines entreprises qui se positionnent dans cette promesse exercent une sorte de « surenchère immobilière » qui risque d’engendrer bien des difficultés.
Mesure-t-on l’impact sur la collectivité que peut avoir cette offre de gains faciles ? Savons-nous à quel avenir sont promis les investisseurs particuliers qui souscrivent une telle offre ? Ne risquons-nous pas de nous tirer une balle dans le pied en faisant monter de manière déraisonnable les prix des loyers ? L’appât du gain ne met-il pas en péril la solvabilité des locataires et leur nombre ? Pouvons-nous fermer les yeux sur la responsabilité de certains bailleurs dans la montée des tensions affectant l’environnement socio-économique dans lequel nous vivons ?
Toutes ces questions invitent à une réflexion de fond. Comment est il possible de réaliser un investissement avec une bonne rentabilité mais qu’elle soit responsable ?
Pour tenter d’y répondre, il faudrait d’abord comprendre quels paramètres parmi les plus importants influencent la rentabilité d’un bien. Voyons cela de plus près.
Mesure de la rentabilité d’un bien locatif : 2 paramètres majeurs
Deux facteurs importants impactent directement la rentabilité d’un bien locatif :
- L’augmentation de la valeur du bien
- Le montant des loyers collectés
Nous savons qu’une augmentation légitime de la valeur d’un bien par rapport au marché s’obtient en respectant les principes de la création de valeur.
Ces principes sont simples. Ils conduisent par exemple à entreprendre des actions telles que :
- L’optimalisation des espaces : en créant une chambre supplémentaire, en agrandissant un espace séjour, en ouvrant une cuisine…
- L’amélioration de l’habitat : en procédant à l’isolation thermique et phonique d’un bien, en effectuant des rénovations avec des matériaux de qualité…
- Le ciblage d’une zone en réhabilitation par les pouvoirs publics ou d’une zone à fort potentiel locatif (ouverture d’une université…)
La concept de « rentabilité responsable » s’appuie sur l’idée qu’il est possible de réaliser des investissements rentables tout en agissant de façon responsable et équitable avec l’environnement et la société.
D’accord, mais comment rendre un investissement locatif rentable et responsable ?
En agissant sur l’augmentation de la valeur des biens et sur le paramètre des loyers.
Comment s’y prendre ?
Comment augmenter la valeur d’un bien et sa rentabilité de manière rentable ?
La rénovation d’un appartement peut s’effectuer de deux façons complètement antinomiques.
La première consiste à rénover le bien à bas prix avec des matériaux de médiocre qualité (sols en plastique, équipements de cuisine premier prix, ballon d’eau chaude recyclé qui fuira dans cinq ans…).
La seconde consiste à prêter attention à la qualité de la rénovation en ayant en tête la qualité de vie des futurs locataires – qui seront heureux d’habiter là.
L’expérience nous apprend que la deuxième solution est de loin la meilleure. Elle facilite la revente du bien dans le futur tout en réduisant les tentatives de négociation du prix à leur moindre expression. Vous avez du coup trois gagnants : le locataire, vous le propriétaire, et le futur acquéreur.
Rendre les espaces plus confortables, privilégier un espace de vie commun d’au minimum 9 m2 par personne, un sanitaire pour 2 occupants, éviter les chambres de moins de 9 m2… toutes ces petites attentions contribuent à valoriser un bien. De plus, elles permettent de rester dans la légalité.
Isoler les fenêtres et installer des équipements de chauffage basse consommation contribue à réduire les charges du locataire, par conséquent à favoriser son maintien dans le logement.
L’impact de cet investissement éthique sur la rentabilité est indirect mais facilement mesurable à la longue. Il génère :
- Moins de coûts de maintenance ou de réparation
- Moins de vacance locative
- Plus de bien-être pour le locataire
Comment agir de façon responsable sur le paramètre du loyer ?
Il importe d’abord de positionner le bien sur un marché concurrentiel. Ensuite, de sélectionner les meilleurs candidats locataires.
L’idéal serait que ceux-ci aient le sentiment de choisir votre bien de plein gré plutôt que d’être contraints de s’engager dans un logement au loyer très/trop élevé et peu attirant.
Un trop grand nombre d’investisseurs ne raisonnent qu’à travers un seul prisme, celui de la rentabilité à court-terme.
Ils omettent d’intégrer dans leurs calculs l’éventualité qu’un locataire qui signe un bail séance tenante n’a peut-être pas d’autre alternative. Lui présenter un bien mal aménagé ou rénové à l’économie risque d’influer son état d’esprit dès son installation.
Ayant le sentiment de ne pas être tout-à-fait chez lui, il risque d’être moins enclin à prendre soin du bien, à l’entretenir comme il faudrait ; il pensera peut-être à quitter les lieux à la première occasion. Quant au risque d’impayés…
Nous pensons qu’un locataire heureux est un locataire rentable.
Le locataire d’un studio nous a demandé un jour pourquoi le loyer n’était pas plus élevé.
La réponse est simple. Nous souhaitons voir nos locataires rester le plus longtemps possible. Deux ans après son emménagement, un incendie a ravagé l’appartement voisin. Le sien est resté inaccessible pendant 3 semaines et la cage d’escalier est restée très abimée pendant plusieurs mois. Malgré cette mésaventure, il est toujours locataire chez nous !
Si vous avez un bon niveau de loyer et si vous le collectez de façon correcte et responsable, vous obtenez une très bonne rentabilité.
Chez brickmeup, nous considérons que le propriétaire d’un appartement mis en location peut réaliser un investissement avec une bonne rentabilité responsable.
Cette tendance en pleine évolution depuis une décennie rejoint la notion de l’IST, « l’investissement socialement responsable » reconnue et encouragée par les pouvoirs publics. La presse s’en fait d’ailleurs l’écho régulièrement comme dans l’article du Figaro.fr Particulier
Conclusion
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