Si vous vous lancez dans un investissement immobilier locatif, deux choix s’offrent à vous : la location nue (ou vide) et la location meublée. Contrairement à ce qu’on pourrait croire, la présence ou non de meubles n’est pas la seule différence entre les deux ! Bail, rentabilité, gestion, fiscalité… chaque type de location a ses avantages et ses inconvénients. Pour vous permettre de faire la différence entre les deux types de location, on fait le point pour vous aider à faire votre choix.
Location nue ou meublée : les modalités du bail
Aujourd’hui, la location nue et le meublé sont régis par la même loi, celle du 6 juillet 1989. Cette dernière ne prévoit qu’un type de bail pour la location nue, tandis qu’il en existe trois pour le meublé, en fonction du profil du locataire.
Le bail en location nue
Pour un logement vide, le bail a une durée de trois ans, renouvelable par tacite reconduction. La location nue s’adresse à toute personne et le montant du loyer est indexé sur l’indice de révision des loyers. Le locataire doit verser un dépôt de garantie égal à un mois de loyer hors charges.
La résiliation du bail peut se faire :
- à l’initiative du bailleur avec un préavis de 6 mois avant l’échéance et avec un motif légal (reprise du logement pour l’habiter, vente ou autre motif légitime et sérieux) ;
- à l’initiative du locataire avec un préavis de 3 mois, ramené à 1 mois dans les zones tendues et dans quelques cas particuliers.
Le bail en location meublée
Pour un meublé, trois types de baux peuvent être proposés.
- Le bail meublé classique est ouvert à tout type de locataire et le loyer est indexé sur l’IRL. Le dépôt de garantie est en revanche plus élevé : 2 mois de loyer hors charges. Enfin, la durée du bail meublé est d’un an renouvelable par tacite reconduction et la résiliation peut s’effectuer à tout moment par le locataire moyennant un préavis d’un mois. Le bailleur devra observer un préavis d’au moins 3 mois et motiver le congé par un motif légal.
- Le bail meublé pour étudiant est d’une durée de 9 mois non reconductible. Il est ouvert uniquement aux étudiants, avec un loyer non indexé (le bail étant inférieur à 1 an). Le dépôt de garantie est également de 2 mois de loyer hors charges. La fin du bail est automatique au bout des 9 mois et le bailleur n’a pas de congé à donner. Si l’étudiant veut résilier avant l’échéance, il doit observer un préavis d’1 mois.
- Le bail “mobilité” a été créé par la loi Elan du 23 novembre 2018 et s’adresse spécifiquement aux personnes en formation professionnelle, études supérieures, apprentissage, stage, service civique, intérimaire ou mutation professionnelle. Pour ce bail d’une durée de 1 à 10 mois, il n’y a pas de dépôt de garantie et la fin est automatique au terme du contrat. Le locataire peut néanmoins résilier à tout moment moyennant un préavis d’un mois.
La rentabilité d’une location nue vs un meublé
En général, un logement meublé se loue 10 à 20 % plus cher que la location nue. La rentabilité brute est alors supérieure à la location vide. En moyenne, la rentabilité est de 4 à 6 % pour la location vide et 6 à 8 % pour la location meublée.
Quel que soit le type de location, nue ou meublée, le loyer est fixé librement par le propriétaire (sauf exceptions : zones tendues, zones où les loyers sont encadrés…).
La gestion d’une location nue et d’un meublé
La location des meublés, avec des baux compris entre un mois et un an, génère par définition un turn-over plus important des locataires. Dans une location vide, les personnes s’installent pour une durée plus longue.
Par ailleurs, le meublé nécessite de fournir les meubles et les équipements de base dont la liste est établie par la loi. La gestion locative est donc plus importante dans un meublé puisqu’il faut garantir le bon état de fonctionnement des équipements.
Meublé ou location vide : les différences sur la fiscalité
La plus grosse différence entre les deux types de location se place sans doute du côté de la fiscalité. En effet, la location nue génère des revenus fonciers, tandis que le meublé apporte des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
La fiscalité de la location nue
Lorsque vous mettez votre bien en location vide, vos revenus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Deux régimes peuvent s’appliquer :
- Le micro-foncier lorsque les revenus bruts fonciers n’excèdent pas une limite de 15 000 €, avec un abattement de 30 % (alors qu’il est de 50 % en meublé).
- Au réel lorsque les revenus bruts fonciers dépassent 15 000 €. Vous pouvez alors déduire des loyers perçus les frais réels engagés jusqu’à 10 700 € par an. L’excédent de déficit foncier peut être reporté durant 10 ans de vos revenus fonciers. C’est intéressant si vous réalisez de gros travaux et que vous voulez diminuer votre impôt sur le revenu.
La fiscalité du meublée
La location meublée d’une chambre est soumise au régime des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous devez demander le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP). Là aussi, deux régimes d’imposition sont possibles.
- Le micro-BIC s’applique lorsque les loyers encaissés sur l’année civile sont inférieurs à 70 000 €. Un abattement forfaitaire de 50 % est appliqué et représente la totalité de vos charges. Vous ne pouvez donc déduire aucun autre frais (frais de gestion, travaux d’amélioration, d’entretien, taxes…). C’est un régime intéressant si vos charges déductibles sont inférieures à 50 %. Sinon, il est préférable de choisir le régime réel.
- Le régime au réel s’applique lorsque vos revenus dépassent 70 000€ ou lorsque vous souhaitez déduire le montant précis de vos charges ou amortir votre bien. L’avantage est de pouvoir alléger votre imposition sur le revenu, voire de la rendre nulle si vos charges et amortissements sont supérieurs à vos revenus. Cela dit, contrairement au déficit foncier, si vos charges et amortissements sont supérieurs à vos recettes, vous ne pourrez pas déclarer de déficit. Ce dernier sera directement reportable sur l’année suivante.
Les différences entre location vide et meublée pour un investissement locatif sont donc bien plus importantes que la simple fourniture des meubles. En fonction de votre profil fiscal et de vos intentions en matière de gestion courante, vous choisirez l’une ou l’autre des solutions.
