Investir dans un bien résidentiel pour en retirer un rendement attrayant peut consister à effectuer un achat locatif. Cette possibilité est accessible à différents niveaux de revenu, que vous soyez vous-même locataire ou déjà propriétaire, et cela dépend aussi du type de bien que vous souhaitez acquérir et de vos possibilités financières. Face à la multiplicité des options envisageables, quels sont les points positifs et les points négatifs de chaque solution ? Du studio à l’immeuble, en passant par la location simple d’un deux-pièces, la location « familiale » ou encore la colocation et le coliving, voici les opportunités à connaître et les pièges à éviter.
Investir dans un studio
Si vous possédez des moyens financiers limités, cette simple solution peut être très intéressante.
Les avantages :
Il existe une forte demande pour les studios, notamment dans la population estudiantine. La demande soutenue a pour conséquence un taux de vacance locative faible, en fonction de la ville dans laquelle vous investirez.
Le prix d’entrée pour acquérir un studio est plus faible que pour les autres biens et la revente facile.
D’autre part, la location d’un studio à des étudiants permet d’exiger la couverture d’un garant, ce qui minimise le risque d’impayé. En outre, le niveau du loyer au mètre carré est plus important.
Investir dans un studio présente donc généralement une rentabilité élevée.
Les inconvénients :
Le marché des studios est saturé car ce type de biens est très demandé par les investisseurs. En effet, les investisseurs préfèrent généralement se tourner vers ce type de placement immobilier en raison de la rentabilité des petites surfaces ainsi que le coût d’entrée plus faible.
Toutefois, il est à noter que le prix d’achat au mètre carré est plus élevé relativement à la surface en question et au prix de marché.
D’autre part, nous assistons à une certaine pénurie de studios du fait que le volume de construction de ce type de biens est de plus en plus déficitaire. La préférence des constructeurs porte en effet sur des biens de plus grande taille que sont les appartements.
Enfin, il convient de tenir compte des difficultés d’accession à ce marché dues à la concurrence qui oppose les primo-accédants (les personnes qui cherchent à acheter un bien pour la première fois afin de se loger) et les investisseurs comme vous.
Investir dans un deux-pièces
Voici une autre formule également intéressante, bien qu’un peu plus onéreuse à l’achat.
Les avantages :
Il existe là aussi une forte demande dans ce marché.
Ce type d’investissement bénéficie d’une relative faiblesse du taux de rotation des locataires grâce à un taux d’occupation plus long. Ce sont la plupart du temps les jeunes couples et les jeunes actifs ayant déjà une situation professionnelle qui sont les plus grands demandeurs en location d’un deux-pièces.
Autre point fort : le prix d’achat au mètre carré, moins élevé proportionnellement, en comparaison avec celui d’un studio, mais qui reste cependant plus élevé que celui des plus grandes surfaces.
Ce type d’investissement présente par ailleurs moins de risques d’impayé étant donné qu’en général les locataires occupants sont souvent des couples financièrement solidaires.
Il est en outre inutile de cibler une ville étudiante, ce qui offre de plus grandes possibilités géographiques.
Enfin le marché du deux-pièces est un peu moins recherché que les studios par les investisseurs. Les loyers au mètre carré sont plus importants et la revente du bien est facile.
Les inconvénients :
Dans le marché du deux-pièces, le prix d’entrée est plus élevé en raison de leur superficie.
D’autre part, il est recommandé de cibler une ville dotée d’un bassin d’emploi dynamique afin d’améliorer le taux d’occupation du bien.
Investir dans un trois-pièces ou plus
Les appartements d’au moins trois pièces sont souvent recherchés pour loger une famille. Une autre bonne formule qui s’appuie sur une grande stabilité.
Les avantages :
Le grand avantage ici est l’assurance que présente ce type d’investissement. Il connaît en effet un taux de rotation de locataires moins important, ce qui influence de manière positive les ratios de rentabilité.
Par ailleurs, comme pour les deux-pièces, le fait que ce type de biens soit souvent loué à deux personnes contribuant ensemble aux frais du loyer minimise les risques d’impayé.
Le montant des loyers est plus élevé que pour les biens que nous avons abordés ci-dessus.
Enfin, le prix d’accession au mètre carré est plus faible que pour une plus petite surface.
Les inconvénients :
En revanche, qui dit 3 pièces ou plus, dit grande superficie. De ce fait, le prix d’entrée est plus élevé.
Il est recommandé en outre d’investir dans des quartiers dit « familiaux », c’est-à-dire dans des zones pavillonnaires, situées près des écoles et/ou de centres de loisirs ou de sport. Cela limite votre zone d’investissement possible.
Dans ce type de biens, la vacance locative risque parfois d’être plus importante, ce qui peut fragiliser les rations de rentabilité de cet investissement.
La rentabilité est aussi sujette aux aléas de la situation familiale des locataires qui peut connaître des changements imprévus (divorce, perte d’emploi…). Mais cette remarque est aussi valable après tout pour presque n’importe locataire…
Investir en colocation (trois-pièces ou plus)
Le marché de la colocation immobilière est en évolution régulière. Une progression dynamique qui attire désormais autant les étudiants que les actifs.
Le régime de la colocation est réglementé par deux types de baux différents.
Le bail solidaire : c’est un contrat de bail unique qui est signé par tous les locataires. En cas de départ de l’un d’entre eux, vous ne subissez pas de pertes sur le montant du loyer global. En cas de non-paiement du loyer de la part d’un colocataire, les autres colocataires sont en effet tenus de payer sa part.
Le bail multiple : dans ce cas, chacun des locataires signe son propre bail individuel. Chaque bail concerne la pièce dont le locataire à la jouissance personnelle et les parties communes qu’il partage avec les autres occupants. Dans ce type de bail doivent être prévus tous les détails de la colocation : utilisation du mobilier et des partis communes, la répartition des espaces, etc.
Les avantages :
Le risque d’impayé est minime ainsi que le taux de vacance (ce serait vraiment surprenant que tous les colocataires donnent congé en même temps !).
Cet avantage entraîne une rentabilité élevée en raison du plus faible prix au mètre carré et du montant des loyers plus élevé que dans le cas d’une location simple.
Cette formule est également intéressante pour les colocataires : les frais de loyer sont moins élevés par rapport à la location d’un studio.
Enfin la colocation est une tendance qui se développe depuis plusieurs années. Cette formule n’est plus réservée qu’aux seuls étudiants, elle est de plus en plus recherchée par les jeunes actifs et même les séniors.
Les inconvénients :
L’accès à ce type de biens peut être difficile à cause d’un prix d’achat plus élevé.
L’usure des équipements qui doivent équiper le bien est plus rapide, ce qui entraîne des frais de réparation ou de remplacement à prévoir.
Il est enfin recommandé pour renforcer son taux de rentabilité de cibler le bien dans des zones étudiantes ou des villes bénéficiant d’un bassin d’emploi dynamique.
Coliving, le nouvel investissement en vogue
L’augmentation du prix de l’immobilier et de l’isolement social pousse de plus en plus les jeunes actifs et les moins jeunes vers cette nouvelle formule de coliving.
Les avantages :
La formule du coliving bénéficie d’une forte demande locative et sa rentabilité est très élevée.
Le peu d’espace encore consacré en France à ce type de biens représente une véritable niche de marché au potentiel élevé.
En outre, par expérience, cette formule connaît peu de vacance locative sur la globalité du bien.
Le coliving est un secteur en devenir pour les locataires qui cherchent des logements attractifs avec des services et des équipements dédiés au télétravail, au sport, aux loisirs…
En raison de loyers élevés pour la location d’une chambre dû au confort et équipements à disposition des locataires, le coliving est un investissement locatif très rentable.
Les inconvénients :
Le ticket d’entrée pour ce type d’investissement est coûteux. En effet, pour investir en coliving on a tendance à se diriger vers des immeubles de rapport. Toutefois, ce n’est pas une nécessité absolue. Il est tout à fait possible de réaliser un investissement en coliving dans un appartement mais ce dernier doit être de grande taille.
Les équipements de qualité nécessaires à l’ameublement de ce type de bien sont souvent onéreux et l’adaptation des locaux (création d’espaces personnels individuels et collectifs, création de salle de bains individuelles, service de streaming, internet, etc.) peut nécessiter des travaux importants.
Le niveau élevé du prix des loyers contribue à réduire la base de locataires potentiels, entrainant un taux de vacance locative plus élevé. En vous entourant de spécialistes, vous pouvez bénéficier de conseils afin de limiter cet aspect.
Achat locatif : vaut-il mieux louer meublé ou vide ?
C’est une question que se posent de nombreux investisseurs. Voici des éléments de comparaison qui vous aideront à analyser là aussi les avantages et les inconvénients de la location vide et meublée :
La location vide, avec ou sans prêt de meubles…
- Elle permet de profiter du régime du déficit foncier (dispositif permettant dans certaines conditions de soustraire les charges d’investissement avec un solde reportable d’une année sur l’autre)
- Elle offre plus de stabilité grâce au bail de 3 ans
- Moins de coûts annexes en cas de location sans prêt de meuble
- Moins de taux de rotation : par exemple, un locataire en Ile-de-France reste en moyenne 3 ans dans un appartement vide car le déménagement est plus compliqué avec des meubles
- Location plus longue
- Préavis de congé plus long permettant de retrouver un locataire plus facilement (3 mois), sauf pour les zones où le marché est tendu, auquel cas, le préavis est de 1 mois.
La location en meublé :
- Régime LMNP (loueur en meublé non professionnel) intéressant, permettant d’amortir les charges d’investissement
- Possibilité de fixer un loyer supérieur à celui d’une location nue
- Fiscalité avantageuse mais investissement supplémentaire pour meubles et équipements
- Avantageux pour le locataire qui ne peut pas encore investir dans des meubles (étudiants, jeunes actifs). Mais les jeunes couples ou les familles locataires peuvent avoir envie d’avoir leurs propres meubles
- Plus fort taux de rotation car le départ est plus facile (locataires en transit)
- Plus grande usure des équipements
- La location en meublé est soumise à des règles précises concernant la nature des meubles
- Préavis de congé plus court (1 mois)
- Soumis à des conditions. Vous n’êtes plus éligible au statut LMNP si vos revenus locatifs excèdent 23.000 € et s’ils représentent plus de 50% des revenus de votre foyer fiscal. Dans le cas contraire, vous devez souscrire au régime LMP (Loueur Meublé Professionnel).
Conclusion :
Quel que soit le type d’investissement auquel vous pensez, l’achat locatif vous apportera toujours un complément de revenus intéressant. Comme nous venons de le voir, la nature du bien que vous souhaitez acquérir dépendra en grande partie de vos possibilités financières. Mais dans tous les cas, l’investissement locatif dans le résidentiel est un excellent placement.
