Investisseur immobilier, vous êtes à la recherche de votre futur locataire. Votre plus grande crainte : les loyers impayés. Comment éviter ce stress ? Plusieurs types d’assurances existent.
Premier levier : le dépôt de garantie et la caution physique
Tout d’abord, le dépôt de garantie qui ne devra pas excéder 1 mois de loyer pour un logement non meublé et de 2 mois en location meublée hors charge. En revanche, avec un bail mobilité, le bailleur ne pourra pas demander de dépôt de garantie au locataire. Tout propriétaire peut utiliser partiellement ou totalement le dépôt de garantie pour être remboursé, si le locataire lui doit certaines sommes (loyer impayé, dégradation…).
En tant que propriétaire, vous pouvez également demander au locataire un garant solvable. Vous pourrez donc faire appel à celui-ci si votre locataire n’est pas en mesure de régler ses dettes locatives. Cependant, bien que la caution physique soit aujourd’hui le moyen le plus fréquent pour se protéger d’éventuels impayés, celui-ci n’est de loin pas le plus fiable. En effet, les recours envers un garant physique sont généralement fastidieux, car celui-ci peut ne pas être en capacité de vous indemniser les loyers impayés faute d’une situation personnelle ayant changé en cours de location. Par ailleurs, la loi étant globalement du côté des particuliers, ici le locataire et son garant, les recours sont aujourd’hui relativement limités pour récupérer la somme manquante et les démarches seront chronophages.
Assurance loyer impayé, GLI on vous explique tout !
Une autre option de prévoyance s’offre à vous, la GLI ou la garantie loyer impayé. Celle-ci comprend les dégradations de type matériel, des frais d’huissier et d’avocat dans le cadre d’une procédure judiciaire, face à un mauvais payeur. Le tarif des GLI dépend du montant du loyer et du niveau de protection que vous souhaitez. Mais attention, cette offre peut avoir ses limites, en fonction de ces critères, vous n’aurez pas les mêmes avantages. Un autre point, la GLI, demande aux locataires de présenter des conditions d’éligibilité très exigeantes. Notamment, le locataire doit être en CDI et avoir terminé sa période d’essai. C’est pourquoi si vous avez choisi un locataire qui ne répond pas aux critères de votre assureur, le dossier risque d’être refusé.
Une garantie 100 % gratuite financée par l’Etat.
Dans le cas où votre locataire ne bénéficierait pas de caution, l’organisme de l’État Action Logement propose divers dispositifs. Telle que la garantie VISALE, un dispositif de sécurisation locative. Pour en bénéficier votre locataire, doit répondre à ces critères :
- Être âgé de 18 à 30 ans.
- Être salarié(e)s de + de 30 ans dont la demande de garantie VISALE intervient : Jusqu’à 6 mois après la prise de fonction (hors CDI confirmé), jusqu’à 6 mois après la mutation, jusqu’à 3 mois avant la prise de fonction (avec promesse d’embauche).
- Être éligible au bail mobilité.
- Si un ménage est logé par un organisme d’intermédiation locative.
- Être salarié(e)s justifiant d’un salaire inférieur ou égal à 1500 € nets par mois, quelle que soit la situation d’emploi : CDI, CDD, intérim…
Cependant, le locataire est éligible dans la limite d’un loyer maximum, calculé à partir d’un effort logement basé sur l’ensemble des ressources des co-titulaires du bail. Le loyer maximum est égal à 50 % de la somme de toutes les ressources du futur co-titulaire du bail dans la limite d’un plafond de 1500 € pour la région d’Île-de-France et de 1300 € pour le reste de la France.
Dans le cas où votre locataire serait étudiant, il pourra bénéficier de cette garantie dans la limite d’un loyer de 800 € en Île-de-France et de 600 € pour le reste de la France. Celui-ci pourra bénéficier d’un plafond plus élevé s’il bénéficie de ressources mensuelles supérieures à 1600 € (en Île-de-France) ou 1200 € hors d’Île-de-France. Ce dispositif, très avantageux à ses limites et ne peut être appliqué pour tous. En effet, une partie de la population répond au statut de freelance, d’autres son étudiant étranger, ce qui ne permet donc pas de bénéficier de ces avantages.
Autre contrainte en tant que bailleur, en cas de sinistre toutes les démarches d’impayés de loyer seront opérationnellement et financièrement à votre charge.
Les GLI premium inversées.
Pour faire face à ses injustices et donner la possibilité aux plus grands nombres d’obtenir le logement de ses rêves, des garants 2.0 sont nés, tel que SmartGarant. Grâce à ce dispositif, le locataire pourra voir son dossier locatif booster, pour la somme d’un abonnement internet chaque mois. Le propriétaire bénéficiera d’une garantie de loyer impayé premium gratuitement. En effet, celles-ci sont basées sur un modèle assurantiel de GLI améliorée permettant à tous les types de locataires d’être éligibles à une garantie loyer impayé. Ces garants digitaux vous apportent une couverture souvent plus élevée qu’une GLI classique et se charge opérationnellement et financièrement de toutes les procédures juridiques et contentieuses à votre place. Un avantage indéniable quand on sait qu’une procédure d’expulsion dure plusieurs mois, voire plusieurs années et qu’il faudra compter au minimum entre 1000 et 3000 € pour mener à bien la procédure. Cerise sur les gâteaux, ces garants nouvelles générations veilleront également à vérifier la complétude du dossier de votre futur locataire, analyserons sa solvabilité et testerons contre la fraude documentaire gratuitement pour vous.
Une promesse, qui permet de réduire les injustices et de s’adapter à des façons de vivre plus en adéquation avec l’air du temps.
